В прошлом году я купила квартиру за 6 млн рублей. В этом году мне впервые начислили за нее налог. Оказалось, что ее кадастровая стоимость составляет не 6, а 8,5 млн рублей - на 2,5 млн рублей дороже. Следовательно, налог за нее выше, поскольку его считают от кадастровой стоимости.
Я считаю, что покупала квартиру по рыночной цене, а кадастровая сильно завышена. Как можно подать на пересмотр кадастровой стоимости квартиры, чтобы в будущем платить меньше налогов? Много ли усилий и времени это займет, чтобы не платить лишнюю тысячу в год?
Подать заявление на пересмотр кадастровой цены квартиры можно двумя разными способами. А вот насколько это выгодно и не превысят ли затраты на оспаривание конечную выгоду - тут все индивидуально и нужно считать.
Дмитрий Корнев
Разберемся в этом вопросе.
Кадастровая цена и налоги
Изначально закон предусматривал переходный период - пять лет. За это время ставка налога должна была ежегодно расти и достигнуть запланированной величины в 2020 году. Но в августе 2018 года срок уменьшили до четырех лет и изменили формулу расчета налога. Теперь ставка зависит от региона. Те 28 регионов, которые начали первыми применять новую формулу, уже платят по максимальной ставке. С 2018 года еще 64 региона перешли на новую формулу расчета. С 2019 года по новой формуле работают все регионы.
Если кадастровая стоимость квартиры завышена
Уже начисленные налоги пересчитают, если будет решение комиссии или суда. Но есть ограничения.
Если завышенная кадастровая стоимость установлена с того года, когда вы приобрели квартиру, то есть с 2017, то налог начислили за 2017 и 2018 годы. По решению комиссии или суда за 2019 год можно пересчитать налог за 2017 и 2018 годы.
Если бы вы приобрели квартиру в 2015 и обратились за перерасчетом только в 2019 - налог пересчитали бы только за три года: за 2016, 2017 и 2018 годы. В таком случае 2015 год выпал бы из пределов срока исковой давности.
Есть и третий вариант. Кадастровую стоимость установили в 2017 году и в этом же году начислили налог. А в 2018 году муниципалитет кадастровую стоимость пересмотрел - причем не важно, снизил или повысил. Важно, что за 2018 год вы заплатили налог по новой стоимости. Поэтому, даже если суд в 2019 году примет решение о том, что кадастровую стоимость завысили, налог пересчитают только за 2018 год.
Сколько переплатите за 10 лет
Если вы планируете жить в квартире хотя бы десять лет, давайте примерно подсчитаем, сколько налогов вы заплатите. Точно подсчитать сложно - и вот почему.
Во-первых, правительство может поднять налоги. Во-вторых, переоценку кадастровой стоимости жилых помещений разрешено делать не чаще чем раз в три года и не реже чем раз за пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга - не чаще одного раза в два года. По результатам оценки стоимость может как возрасти, так и упасть, поэтому точные цифры спрогнозировать нельзя.
Для наглядности приведу два расчета: по текущей кадастровой стоимости и по стоимости в 6 млн рублей. Представим, что во втором случае вы добились уменьшения первоначальной завышенной кадастровой цены и теперь платите по ней. Из таблицы видно, что, если вы будете владеть квартирой еще 10 лет, разница в налоге составит 20 тысяч рублей.
Вы не указали регион и дату, когда приобрели квартиру, поэтому расчет приблизительный.
Расчет налога на имущество за 2018 год для квартиры 100 м²
Цена 1 м²
Кадастровая цена 8,5 млн Р
8 500 000 Р / 100 м² = 85 000 Р
Кадастровая цена 6 млн Р
6 000 000 Р / 100 м² = 60 000 Р
Вычет 20 м²
Кадастровая цена 8,5 млн Р
20 м² × 85 000 Р = 1 700 000 Р
Кадастровая цена 6 млн Р
20 м² × 60 000 Р = 1 200 000 Р
Налоговая база с учетом вычета
Кадастровая цена 8,5 млн Р
6 800 000 Р
Кадастровая цена 6 млн Р
4 800 000 Р
Налог при ставке 0,1%
Кадастровая цена 8,5 млн Р
6800 Р
Кадастровая цена 6 млн Р
4800 Р
Итого за 10 лет
Кадастровая цена 8,5 млн Р
68 000 Р
Кадастровая цена 6 млн Р
48 000 Р
Как устроен процесс переоценки кадастровой стоимости
Сделать переоценку кадастровой стоимости можно двумя способами: обратиться в административную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой цене недвижимости или пойти в суд, минуя комиссию. Физические лица могут идти сразу в суд, организации обязаны сначала обратиться в комиссию.
В обращении в комиссию есть плюсы: она рассматривает заявление за месяц, а само обращение не требует особых усилий. Но есть и минус: могут отказать просто так, чтобы не брать решение на себя, а отдать все на откуп суда.
Основания для пересмотра кадастровой цены
Существует три основания для пересмотра кадастровой цены квартиры в суде.
Недостоверность сведений об объекте недвижимости. Например, при определении кадастровой стоимости недвижимости использовалась неверная площадь, целевое назначение, данные при расчете стоимости и т. д.
Установление несоответствия рыночной и кадастровой цены. Рыночную цену установят на тот момент, когда была установлена кадастровая цена, и определят несоответствие.
Обжалование решения комиссии. Если уже обращались в комиссию и она отказала, можно обжаловать именно решение комиссии.
В вашем случае основанием будет как раз установление несоответствия стоимости, если вы пойдете прямо в суд.
Сколько стоит переоценка кадастровой стоимости
Для комиссии вам понадобится отчет независимой экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости и заявление. Отчет обойдется в сумму от 2 до 10 тысяч рублей, цена зависит от региона. Составить заявление можно самостоятельно, вот примерная форма. Если не получится, обратитесь к юристу. С вас возьмут от тысячи до 5 тысяч рублей, но цены в регионах могут различаться.
Для суда расходы вырастут. Кроме отчета понадобится оплатить государственную пошлину за подачу заявления в суд - 300 рублей. Для суда, скорее всего, придется привлечь юриста. Расценки такие: составить административное исковое заявление стоит 2-5 тысяч рублей, а если потребуется участие в суде, придется заплатить 5-10 тысяч . Для Москвы и Санкт-Петербурга выйдет еще дороже.
Для обращения в суд и/или комиссию также понадобятся:
- Нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов на недвижимость.
- Кадастровая справка о кадастровой стоимости квартиры. Стоимость в справке должна быть указана та, что оспаривается.
- Документы об оплате государственной пошлины. Для комиссии оплачивать пошлину не нужно.
Получается так: если вы сможете добиться пересмотра в административной комиссии и не будете обращаться к юристам, выгода есть. Тем более в комиссии можно бесплатно все сделать. Но гарантий нет, поскольку Росреестр не хочет брать на себя ответственность, отказывает и отправляет в суд. С судом уже бесплатно точно не получится. Если выиграете - сможете возместить понесенные расходы в разумных пределах.
Мое мнение
Если по вашим подсчетам разница в налогах после переоценки составит больше 10 тысяч рублей за 10 лет и вы готовы лично участвовать во всех процедурах без юриста - выгода есть. Но стоят ли такие усилия сэкономленных средств, решайте для себя самостоятельно.
Телеканал« 360» рассказал о том, что делать, если кадастровая стоимость квартиры оказалась выше рыночной.
В три, пять, а где-то и в десять раз может вырасти налог на недвижимость. Увеличиваться цифры в квитанции будут постепенно, по 20% в год, и к 2020 году мы уже полностью перейдем на налоги по кадастровой стоимости жилья. С новым принципом налогообложения уже ничего не поделать, а вот с суммой, которую установил оценщик можно поспорить, чтобы уменьшить налог. Телеканал «360» дает подробную инструкцию, куда для этого обращаться.
Ставки и льготы
Кадастровая стоимость - это база, по которой теперь считается годовой налог на вашу квартиру. Она максимально приближена к рыночной стоимости жилья.
Для расчета налога существует три вида ставок:
- 0,1% - для жилья дешевле 10 миллионов руб.;
- 0,15% - для недвижимости стоимостью 10−20 миллионов руб.;
- 0,2% - для недвижимости, дороже 20 миллионов руб.
Налогом не облагаются 20 квадратных метров для квартиры, 10 квадратных метров - для комнаты, 50 квадратных метров - для дома.
Примеры расчетов
Двухкомнатная квартира в Королеве. Кадастровая стоимость - 3,1 миллиона рублей. Сейчас за такую квартиру в год владельцы платят чуть больше 300 рублей, через четыре года - цена вырастит до 1700 рублей.
Значительно выше цены в Москве. Квартира в центре. Площадь 30 квадратов. По кадастровой оценке стоит 9,5 миллиона рублей. К 2020 году хозяин этого жилья будет платить 3100 рублей, против сегодняшних 600 рублей. То есть в пять раз больше.
Необъективная оценка
Кажется, не так уж и много для обладателя квартиры в центре. Но если заглянуть за технические характеристики, становится ясно, что кадастровая оценка не всегда объективна. Для оценщика не столько важно состояние вашей квартиры, сколько ее площадь и расположение. То есть жилье с отклеивающимися обоями и текущими кранами будет иметь почти такую же кадастровую стоимость, как соседняя квартира с отличным ремонтом и хороошей сантехникой.
Бывает и такое, что некоторые важные характеристики просто не учтены в оценке. Например, дом новый, поэтому стоить квартира в нем будет дороже, но то, что он находится в промышленной зоне, во дворе нет детской площадки и парковки, а до ближайшей школы и поликлиники несколько километров - указать забыли. В подобных случаях и стоит оспаривать кадастровую стоимость жилья
Где оспорить кадастровую стоимость квартиру
Сделать это можно на сайте Росреестра , для этого нужно ввести свой адрес. А также на сайте ФНС , если знаете кадастровой номер квартиры. Но, чтобы оспорить стоимость, нам понадобится официальный документ - кадастровый паспорт или выписка. Госпошлина - 200 рублей. Можно заказать онлайн на сайте Росреестра, а также получить, придя в региональное отделение или в кадастровую палату лично.
Досудебные разбирательства
Эти бумаги понадобятся вам, когда будете обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах государственной кадастровой стоимости. Подавать документы нужно через региональное управление Росреестра. Так же понадобится отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. Цена услуги - от четырех до 20 тысяч рублей в зависимости от типа жилья. Через семь дней вам сообщат, когда будет собрана комиссия по вашему вопросу.
Список документов:
- Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости на дату кадастровой оценки;
- Заключение саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, о соответствии данного документа требованиям законодательства РФ;
- Справка об оспариваемой кадастровой стоимости;
- Нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации права собственности (или правоустанавливающего документа).
Судебные разбирательства
Если ее решение вас не устроит, идем - в суд. В этом случае вы - истец, а ответчик - кадастровая палата региона. В среднем суд может рассматривать подобное дело 1−2 месяца. Без профессиональных юристов вам не обойтись, так что плюсуйте к услугам оценщика еще составление иска - около четырех тысяч рублей и представительство в суде - еще 10−20 тысяч рублей.
Список документов:
- копии иска по числу ответчиков и третьих лиц;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке (если кадастровая стоимость оспаривается на этом основании);
- отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату кадастровой оценки (если кадастровая стоимость оспаривается, так как определена неправильно);
- копию решения комиссии по рассмотрению споров об отказе в пересмотре кадастровой стоимости (если оспаривается этот отказ);
- копии всех документов по числу ответчиков и третьих лиц;
- квитанцию об оплате госпошлины в 200 рублей.
В связи с изменениями в законодательстве касательно налога на имущество, среди столичных жителей появилось множество недовольных размером обязательных отчислений в государственную казну. Объем налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, и у владельцев недвижимости возникают сомнения в адекватности оценки, проведенной в обобщающем формате «нахождение среднего арифметического». Если вы – один из них, узнайте прямо сейчас, верно ли оценили ваше имущество, как оспорить кадастровую стоимость квартиры в Москве (и за пределами столицы также). Итак, начнем по порядку.
Кадастровая стоимость квартиры: кто и как ее рассчитывает
Кадастровая стоимость недвижимого имущества пришла на смену традиционной инвентаризационной (ее производило БТИ), по которой налог рассчитывался ранее. К 2020 году планируется завершить переход на новую систему налогообложения для всех регионов России, по факту готовности новой кадастровой оценки объектов недвижимости.
Что за величину означает кадастровая стоимость квартиры? По сути, это ее реальная стоимость на рынке недвижимости, определенная Федеральной кадастровой палатой. Основное, из чего она складывается, это район расположения жилья, квадратура, характеристики дома (из каких материалов и когда построен, этажность и т.п.). Большого разбега между кадастровой и рыночной стоимостью жилплощади быть не должно. Цифра эта со временем может меняться. Для Москвы и Санкт-Петербурга периодичность оценки предусмотрена интервалом в 2 года.
Сейчас кадастровая стоимость недвижимости устанавливается государственными или частными оценщиками, нанятыми государством, входящими в СРО (саморегулируемые организации оценщиков). После 01.01.2020 года заниматься кадастровой оценкой будут исключительно бюджетные оценщики. Процесс происходит в согласии с регламентом Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с 01.01.2017 года – нового Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016.
Проблема в том, что делается это массово, по общим характеристикам объектов и информации рынка недвижимости, без учета индивидуальных особенностей жилья. В формуле расчета задействуются средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в конкретном регионе и год возведения дома. Поэтому и несоответствие установленных цифр реальным, завышение кадастровой стоимости квартиры нередко действительно имеет место быть. Отсюда – и несоразмерно большой налог на имущество. Восстановить справедливость можно, официально оспорив оценку жилплощади.
Как узнать, во сколько оценена квартира, и правильно ли это сделано?
Как мы уже упоминали, кадастровая стоимость квартиры не должна превышать ее реальную, рыночную цену. Чтобы определить, корректно ли рассчитана указанная сумма, нужно, в первую очередь, знать две эти величины.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости регистрируется в ГКН (Государственном кадастре недвижимости). Если вы проводили какие-либо сделки с квартирой после 2012 года, у вас на руках должен быть ее кадастровый паспорт, с прописанной в нем стоимостью. Если подобного документа у вас нет, или операции с недвижимостью осуществлялись ранее 2012 года, актуальную кадастровую стоимость своего жилья вы можете узнать следующими способами:
- очно заказать справку в Кадастровой палате (без спешки – бесплатно, срочно – платно);
- оформить запрос через интернет, на официальном сайте Россреестра (платная услуга).
Что касается реальной рыночной цены вашей недвижимости, то ее лучше установить с помощью независимой оценочной экспертизы. Проводить ее должен квалифицированный эксперт, состоящий в саморегулируемой организации оценщиков, как вариант – представитель надежного агентства недвижимости. Процедура эта платная и не самая дешевая (в среднем, 4-5 тысяч рублей для квартиры в столице), но необходимая. По результатам отчета об оценке вы сможете судить о корректности кадастровой стоимости, определенной для вашей квартиры. Данный документ также понадобится, если вы решите ее оспорить.
Догадаться, что оценщики неправильно определили кадастровую стоимость квартиры, «поможет» и уведомление об уплате налога на имущество, вернее, сумма, фигурирующая в нем. Причем учтите: в 2016-2019 годах налог насчитывается в уменьшенном размере, с 2020 года он будет взиматься «по полной». Не поленитесь узнать, в каком размере насчитан налог на имущество вашим соседям, владеющим аналогичным жильем. Если имеются отличия в цифрах, тем более значимые – это резонный повод добиваться снижения кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости. Однако первостепенно нужно руководствоваться реальным положением на рынке недвижимости, выраженным в отчете об оценке.
Как можно снизить кадастровую стоимость квартиры
Существует три способа снизить кадастровую стоимость квартиры. Как это сделать?
- Обратиться с заявлением непосредственно к оценщику.
- Обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном филиале Росреестра.
- Подать иск в суд.
Узнать, кто именно (какая организация/частный оценщик) производил оценку вашей недвижимости по контракту с Кадастровой палатой, можно на портале Росреестра, если вам известен кадастровый номер квартиры. Или же лично посетить орган Федеральной службы государственной регистрации с соответствующим обращением, в качестве альтернативы – отправить его по почте.
Определив оценщика, следует подать ему запрос на выявление и устранение ошибок в отчете по установлению кадастровой стоимости вашей квартиры. К сожалению, в большинстве случаев исполнители по госконтракту кадастровой оценки не заинтересованы в подтверждении собственных оплошностей. Если в добровольном порядке урегулировать вопрос не удалось, придется обращаться в суд.
Обращение в комиссию по рассмотрению споров осуществляется путем оформления заявления на пересмотр результатов оценки. К нему требуется приложить:
- справку о кадастровой стоимости;
- отчет о рыночной стоимости жилья с положительным экспертным заключением (выдается СРО оценщика, стоит порядка 10 тысяч рублей) – на бумаге и в электронном варианте;
- заверенные у нотариуса копии правоустанавливающих документов на объект;
- документы, свидетельствующие о недостоверности сведений касательно объекта, которые использовались при определении его кадастровой стоимости, и повлияли на итог.
Заявление рассматривается не дольше месяца. Оспаривание кадастровой стоимости квартиры в комиссии при Росреестре также далеко не всегда оканчивается решением в пользу обратившегося владельца имущества. Если вы не довольны вердиктом – суд в помощь.
Оспаривание завышенной кадастровой стоимости квартиры в суде
Если вы решили самостоятельно доказать в суде факт некорректности кадастровой стоимости вашего жилья, необходимо совершить следующие действия
- Обратиться в суд по месту жительства с административным исковым заявлением, оформленным по регламенту Кодекса административного судопроизводства РФ.
- Представить пакет документов:
- справку о кадастровой стоимости квартиры с указанием даты, на которую она определена
- копии правоустанавливающих документов на недвижимость, заверенные нотариусом
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта, составленный независимым экспертом на дату, на которую была определена кадастровая стоимость; отчет должен иметь положительное заключение о своем соответствии требованиям закона (выдается СРО оценщика)
- все документы и данные, свидетельствующие о наличии ошибок в отчете по кадастровой оценке, недостоверности сведений об объекте, использованных в ходе определения его кадастровой стоимости, и любые другие, имеющие отношение к делу
- квитанцию об оплате госпошлины
- Посещать судебные заседания.
В ходе оспаривания кадастровой стоимости квартиры вам нужно будет доказывать суду обоснованность ваших требований, в соответствии с действующим законодательством. Не имея юридического образования, сделать это крайне сложно. В связи с чем, проводить процедуру рекомендуется при участии профессиональных юристов. Стоимость их услуг по сопровождению подобных дел стартует с 30-50 тысяч рублей (московские расценки), общая сумма зависит от сложности процедуры, объема действий представителя истца.
На что можно рассчитывать?
Согласно статистике Росреестра, судами удовлетворяется больше половины исков об оспаривании кадастровой стоимости жилья. С привлечением компетентного специалиста, ваши шансы на достижение желаемого результата значительно увеличиваются.
Чаще всего происходит уменьшение кадастровой стоимости квартиры до суммы, указанной в представленном отчете о ее рыночной стоимости. Таким образом, размер налога на имущество может быть существенно снижен.
При благоприятном исходе дела, можно даже добиться взыскания с ответчика судебных расходов, однако не во всех случаях.
Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.
Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.
Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.
Пионеры нового налога на недвижимость
Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.
Новым способом - исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости - будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):
- жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
- отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
- гаражи, места для стоянки машин;
- комплексы;
- незавершенные объекты стройки;
- другие помещения, сооружения, здания.
Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена
Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.
По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.
Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.
Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.
Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества
Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:
- значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
- серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на );
- при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
- пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
- большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.
Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?
Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?
- Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
- Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
- Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.
Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку
Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.
Законные основания для признания оценки неправомерной
Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.
- Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной.
Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
- ошибки в перечне объектов для оценки;
- неточность указания места расположения;
- неверно указанное целевое назначение;
- упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
- не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
- допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
- другие моменты.
Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.
- Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены . Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.
Куда и кому обращаться для оспаривания
И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:
- комиссия при Росреестре;
До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:
- владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
- те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
- любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
- арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.
Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости
С 2017 года Росреестр – необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.
Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).
Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:
- справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
- документ на право собственности, заверенный нотариально;
- доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
- отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
- заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).
ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.
Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.
Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии . Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.
Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.
