Инвестиционный анализ при оценке недвижимости. Методы ипотечно-инвестиционного анализа. кредитуемый объект не подлежит транспортировке, физической порче, обычно застрахован и, следовательно, в течение всего срока погашения задолженности может контролирова

Министерство образования и науки Российской Федерации
Московский государственный университет экономики статистки и информатики

Курсовая работа

по предмету: Оценка недвижимости

на тему: «Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости»

Выполнила: студентка Цакун Анна Александровна
Группы ДНФ-404
Проверил: старший преподаватель кафедры ФКиБД
Слепунин Владимир Львович
№ зачетной книжки: 01/АОС-093-09

Москва, 2011 год.
2
Содержание

Введение………………………………………………………… ………………..3
Глава 1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению …………………………………………………… …………………..8

Цели и задачи ипотечно-инвестиционного анализа… ……………………8
Методы инвестиционного анализа…………………………………………..9
Роль ипотечно-инвестиционного анализа…………………………………….

Глава 2. Методы определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа …………………………………...15
2.1 Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда……………………………... 15
2.2 Метод инвестиционной группы……………………… …………………….18
2.3 Метод прямой капитализации………………………… ……………………20

Глава 3. Ипотечные программы………………………………………………
3.1 Субъекты и виды ипотечного кредита……………………………………..
3.2 Сравнение Сбербанка и ВТБ……………………………………… ……….
Заключение…………………………………………………… ………………...
Список литературы…………………………………………………… ……….
Приложение…………………………………………………… ………………..

Введение

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» закреплены следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество».
Основной целью является:
- изложение особенностей применения методов капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков при ипотечном кредитовании,
- анализ заложенных в кредитном договоре условий финансирования в целях выявления степени их влияния на результаты оценки.
Оценка недвижимости, прежде всего, предполагает определение рыночной стоимости актива. Однако, если оцениваемый объект финансируется за счет собственных и заемных средств инвестора, возникает проблема определения рыночной стоимости собственного капитала инвестора и рыночной стоимости привлекаемого ипотечного кредита.
Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.
Следует отметить, что основным элементом или атрибутом недвижимости является земля. В силу высокой динамики цен на все объекты финансового, впрочем, как и всех других рынков, а также отсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки его объектов.

4
Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости. Здесь необходимо разделить два понятия - цену и стоимость объекта недвижимости
Рыночная цена объекта недвижимости - договорная цена, цена конкретной сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости отражает уже свершившийся факт, сделку.
Стоимость объекта недвижимости имеет разные формы или проявления. Остановимся на наиболее актуальной - рыночной стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на рынке в данный момент.
Рыночная стоимость недвижимости может быть больше, меньше или равна ее рыночной цене. Кроме того, различают стоимость замещения объекта недвижимости, стоимость воспроизводства объекта недвижимости, инвестиционную стоимость или инвестиционный потенциал недвижимости, и др.
Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости.
В общем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно- инвестиционного анализа.
Техника ипотечно-инвестиционного анализа - это техника оценки стоимости, приносящей доход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива.

5
Глава 1.
Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению

1.1 Цели и задачи ипотечно-инвестиционного анализа

Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mortgage-equity analysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.
Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитование инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности.
Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат. Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после

6
того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после перепродажи объекта.
Период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают
остаточный доход:

приобретение актива - инвестор вносит обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг;
использование собственности - инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;
ликвидация - при перепродаже имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации после погашения остатка по ипотечному кредиту.

Присутствие в стоимости недвижимости различных финансовых интересов может быть использовано с целью расчета величины стоимости, которая в равной мере отвечала бы интересам как собственного, так и заемного капитала. В практике оценки недвижимости для такого расчета, как правило, применяется ипотечно- инвестиционный анализ, который предполагает определение и применение общей ставки капитализации, доли заемного и собственного капитала в недвижимости, величины прироста капитала или его потери за типичный инвестиционный период владения. При этом для определения общей ставки капитализации, являющегося по существу ключевым моментом ипотечно-инвестиционного анализа, используются три вида дохода на собственный капитал. Сумма двух первых составляющих формулы - M x RM + (1 - M) x YE является средневзвешенным значением ставки капитализации для заемного капитала (ипотечной постоянной) и нормой отдачи собственного капитала. Она подобна ставке дисконта, рассчитанной с применением модели инвестиционной группы, за
7
исключением того, что вместо нормы отдачи заемного капитала использована ставка капитализации для заемного капитала, которая включает в себя и возврат инвестиций на заемный капитал. Поэтому, третья и четвертая составляющие призваны «уравнять позиции» дохода на собственный капитал в части возврата инвестиций. Третья составляющая - Р x M x SFF(YE, n) отражает прирост собственного капитала в результате погашения кредита. Она дисконтируется по норме отдачи собственного капитала и вычитается, поскольку представляет доход от источника, отличного от ежегодного дохода на собственный капитал. Четвертая составляющая - AVO x SFF(YE, n) указывает на обеспечение прироста/снижения капитала за инвестиционный период владения. Она тоже дисконтируется по норме отдачи собственного капитала. Эта составляющая вычитается, если капитал за период владения прирастает, и прибавляется, если капитал уменьшается. Рассчитанная таким способом общая ставка может быть использована для капитализации чистого операционного дохода в стоимость недвижимости. Так, процентная ставка должна соответствовать той, которая взимается кредитными учреждениями при типичном процентном отношению суммы займа к стоимости недвижимости. Платежи по кредиту также должны отражать типичную политику кредитных учреждений. Инвестиционный период владения должен быть аналогичным для подобной недвижимости. Наконец, прирост капитала или его потери должны быть обоснованными. Кроме того, использование общей ставки капитализации в ипотечно-инвестиционном анализе предполагает, что поток дохода является равновеликим в каждый период или может быть приведен к такому. С этой целью таблицы Эллвуда содержат «J-коэффициент» с помощью которого можно установить значение общей ставки капитализации для различных допущений относительно процентных изменений в доходе и стоимости, с одной стороны, и нормы отдачи собственного капитала, с другой.
8

1.2 Методы инвестиционного анализа

Поскольку корпоративные инвестиции в регион являются, как правило, долгосрочными, им должен предшествовать достаточно глубокий и всесторонний анализ с привлечением необходимого количества экспертов и специалистов. При проведении достаточно масштабных исследований необходимо применять на каждом из всех его этапов различные подходы и методы для повышения достоверности получаемых результатов.
В соответствии с предлагаемой схемой проведения инвестиционного анализа или анализа инвестиционной привлекательности региона или других объектов, по нашему мнению, следует использовать различные экономико- математические, статистические и другие методы. Рассмотрим предлагаемые методики и методы в порядке их применения для проведения корпорацией анализа привлекательности различных инвестиционных ценностей.
Оценка стоимости инвестиционной ценности.
Для определения стоимости приобретаемого пакета акций корпорациями, как правило, используются следующие методы:
- анализ дисконтных потоков средств;
- сравнительный анализ компаний;
- сравнительный анализ операций;
- анализ заменяемой стоимости.
В случае с анализом дисконтных потоков средств, в частности, важнейшую роль обычно играет качество информации об инвестиционной ценности, как источник исходной информации для обеспечения качества оценки конечной
стоимости.
Кроме формальных на рыночную цену влияют следующие факторы:
- уровень конкурентного напряжения между группами участников торгов при проведении тендера;

9
- структура процесса продажи, в частности, объем покупаемых акций, а также
возможность реструктуризации приобретаемой компании после приобретения; - проблема обеспечения финансовых условий приобретения.
Оценка приобретаемой инвестиционной ценности обычно рассматривается
с двух позиций:
- стоимость как единого целого (совокупная стоимость);
- стоимость основных составных частей (пообъектная стоимость).
Оценка дисконтных потоков средств ("ДПС")
Данная оценочная процедура является общей методологией, используемой
при оценке компаний. При наличии соответствующего качества информации
рассматриваемый метод обычно является приоритетным для использования
корпорацией как потенциальным покупателем.
Рассмотрим кратко некоторые основные шаги этого алгоритма.
Определение дисконтной ставки. Прибыль,
получаемая держателями акций и долговых обязательств, представляет собой стоимость долгового обязательства, зависящую от рыночной стоимости этого обязательства, а также стоимость акции, зависящую от рыночной стоимости этих акций. Среднее значение, определенное в соответствии с рыночной стоимостью, называется Средневзвешенной Стоимостью Капитала (ССК).
Прогнозируемые свободные потоки средств дисконтируются в соответствии с ССК.
Сравнительный анализ компаний
Оценку компании также необходимо проводить путем анализа некоторых показателей других компаний-аналогов, которые могут сравниться с анализируемой. Например, при анализе пакета нефтяной компании можно воспользоваться данными по нескольким другим нефтяным компаниям.
Выбираются различные показатели, например, отношение стоимости компании-аналога к ее запасам, а также рыночной капитализации к запасам
10
компании. Далее рассчитываются показатели в отношении общих запасов и тех, на которые у нее имеются права (как правило, после поправки на мелкие пакеты акций в производственных объединениях). Запасы, на которые у компании имеются права, рассчитываются на основании коммерческого (без права голоса) пакета акций.
Сравнивая значения полученных показателей можно определить приблизительную стоимость приобретаемой компании.
Сравнительный анализ операции поглощения.
Одним из методов оценки стоимости инвестиционной ценности является сравнительный анализ операции поглощения. Этот метод построен на анализе
операций приобретения аналогичных инвестиционных ценностей. В качестве основания для расчетов определяется базовый показатель (например, балансовая стоимость активов и цена акции), затем с помощью пропорций оценивается возможная стоимость инвестиционной ценности. Основанием к использованию данного метода является то, что он обеспечивает надлежащую степень реализма в отношении случаев приобретения пакетов акций российских предприятий российскими корпорациями.
Анализ заменяемой стоимости.
Еще одним методом инвестиционного анализа является метод оценки заменяемой стоимости инвестиционной ценности. В частности, для реальных инвестиций с помощью этого метода можно учесть стоимость строительства нового объекта инвестиций по сегодняшней стоимости денег и с применением скидки с такой стоимости для расчета стоимости существующей инвестиционной ценности.
Обычно скидка в отношении заменяемой стоимости составляет 30-40% или выше с поправкой на регион. В российских условиях обычно используется заменяемая стоимость в размере 10-20% в связи с необходимостью

11
значительной модернизации из-за низкой технологической оснащенности и низкого платежеспособного спроса.
Специфика оценки пакетов акций.
Учитывая же специфику российского рынка, можно предложить еще два метода, позволяющих существенно приблизить начальную цену пакета акций к рыночным котировкам:
1. Метод расчетной капитализации.
2. Метод группировок.
Суть методов следующая:
Если акции поглощаемой компании не котируются на фондовом рынке, то определение рыночной стоимости можно проводить с использованием следующих исходных данных:
- бухгалтерская отчетность анализируемой компании;
- бухгалтерская отчетность компаний отрасли, акции которых имеют рыночную стоимость (котируются на рынке);
- значения рыночных котировок по акциям этих компаний.
Анализ репутации (ретроспективный анализ)

1.3 Роль ипотечно-инвестиционного анализа

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору

12
собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.
Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.
Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.
Этап 1 . Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:
– составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита;
– нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;
– определяются денежные потоки собственных средств;
– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;
– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.
Этап 2 . Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:
– определяется доход от реверсии;
– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;
– по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.
13
Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.
Этапы применения правила чистой текущей стоимости:
– прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;
– определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;
– определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;
– выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.
Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.
Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.
Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.
Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.
Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.
Период окупаемости – время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций.
14
Глава 2
Методы определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа

2.1 Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

Главная привлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткую ипотечно- инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более применима в тех случаях, когда заданы долларовая сумма кредита и цена перепродажи. Технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффициенты.
Формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим образом:
k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
где k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;
Y - ставка отдачи на собственный капитал;
m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);
C - ипотечный коэффициент Эллвуда;
d - изменение стоимости собственности за прогнозный период:
(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;
? - изменение дохода;

15
J - коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF;Y), (2)
Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:
C = Y + P * (SFF;Y) - f , (3)
где C - ипотечный коэффициент Эллвуда;
Y - ставка отдачи на собственный капитал;
P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;
(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;
f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.
Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период - процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период:
P=[ i / (1+i)^t-1] / [ i / (1+i)^T-1], (4)
где P - процент выплаты кредита;
i - ставка процента по кредиту;
t - полный срок амортизации кредита;
T
Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле:
(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1, (5)
где Y - ставка отдачи на собственный капитал;
T - период владения собственностью.

16
Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы :
, (6)
где f - ежегодная ипотечная постоянная;
i - ставка процента по кредиту в год;
t - полный срок амортизации кредита.
Техника Эллвуда может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.
Техника Эллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные
условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период.
В технике Эллвуда важнейшим является С-фактор. Он является результатом синтеза других переменных. Пользователи данного метода ипотечно-инвестиционного анализа должны уделять большое внимание выбору допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними.
и т.д.................

В основе инвестиционно-ипотечного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При инвестиционно-ипотечном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционным метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиции определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап I. Для принятого прогнозного периода составляется отчет о доходах и расходах и определяется денежный поток до налогообложения, т. е. на собственный капитал. Завершается этап определением текущей стоимости этого потока в соответствии с прогнозным периодом и ожидаемой инвестором конечной отдачей на собственный капитал Y e .

Этап II. Определяется выручка от перепродажи собственности вычитанием из цены перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга на конец прогнозного периода. Оценивается текущая стоимость выручки по той же ставке.

Этап III. Определяется текущая стоимость собственного капитала сложением результатов этапов. Оценивается стоимость собственности как результат суммы стоимости собственного капитала и текущего остатка долга.

Применим традиционную технику к конкретному инвестиционному проекту и используем его как базовый для иллюстрации всех последующих рассмотрений элементов инвестиционно-ипотечного анализа.

1. Исходные данные по проекту.

Недвижимость в течение прогнозного срока, равного пяти годам, будет приносить 70 000 долл. ежегодного дохода. В конце этого срока недвижимость будет продана за 700 000 долл. (за вычетом расходов на продажу). Для приобретения недвижимости используется ипотечный самоамортизирующийся кредит в размере 300 000 долл., взятый на двадцать лет пол I 5 % годовых с ежемесячными платежами. Инвестор требует конечную отдачу на собственный капитал в размере 20% (табл. 8.1).

Определим цену недвижимости по традиционной технике, используя исходные данные и допущения. Сначала определим, какова возможная максимальная цена за недвижимость, приобретаемую без привлечения заемных средств (собственность, свободная от долговых обязательств). В этом случае весь чистый доход и вся цена перепродажи приходятся целиком на собственный капитал инвестора (отсутствуют процентные платежи и амортизация долга).

Таблица 8.1 Расчет текущей стоимости

Таким образом, инвестиции в размере 490 660 долл. (округленно) без привлечения кредита обеспечат инвестору 20%-ю конечную отдачу. Хотя текущая отдача равна

70000/490660= 0,1427(14,27%),

она увеличится до значения конечной отдачи в 20% вследствие увеличения стоимости недвижимости за прогнозный период.

2. Теперь определим обоснованную цену недвижимости, приобретаемой с привлечением кредита. Для решения используем традиционную технику в алгебраической форме.

Алгебраическое выражение для стоимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:

V = I + II+ МР,

где МР -- текущий остаток основной суммы долга;

(pvaf Y e ,n) -- фактор текущей стоимости единичного аннуитета при конечной отдаче на собственный капитал Y e и сроке n;

NOI -- чистый операционный доход;

DS -- ежегодное обслуживание долга;

(pvfY e ,n) --фактор текущей стоимости единицы (реверсии);

RP -- цена перепродажи недвижимости (реверсия);

OS -- остаток долга в конце срока п.

Подставляем в это выражение исходные данные и значения факторов, определенные выше. Значения DS и OS рассчитываются исходя из известных условий кредита:

V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 282 252,4) + 300 000,

V = 534 660 долл. (округленно).

Рассчитанная обоснованная цена в 534 660 долл. выше, чем цена объекта, приобретаемого без заемных средств. Как было сказано раньше, инвестора интересуют прежде всего цена и рост собственного капитала. Инвестор готов заплатить большую сумму при положительном левередже, как это имеет место в данном случае (отдача на собственный капитал выше, чем ставки процента по кредиту), за возможность значительно увеличить конечную отдачу на собственные средства и уменьшить собственные капиталовложения.

Алгебраическая форма традиционной техники удобна, когда величины текущей задолженности и (или) перепродажи определяются в долях (процентах) от первоначальной цены недвижимости. Запишем общее выражение в алгебраической форме, когда вместо величины кредита известен коэффициент ипотечной задолженности т, а стоимость определена в долях Д от текущей цены V.

V = (pvaf)(N0I-mVDS 1) + [(pvf)(l±Д)V-mVOS 1)] + mV,

где DS 1 -- обслуживание долга при единичном кредите, или ипотечная постоянная;

OS 1 -- невыплаченная доля кредита к концу прогнозного периода, или остаток долга при единичном кредите;

Д -- доля увеличения или уменьшения стоимости недвижимости.

3. Допустим, что вместо величины кредита дан коэффициент ипотечной задолженности т = 60%, а вместо цены перепродажи -- увеличение стоимости за период владения на 25%.

Подставляем численные значения:

V =2,99(70000 -- 0,6V 0,158)+ 0,4 (1,25 V--0,6V 0,938) + 0,6 V,

V = 512 236,91=512 237 долл.

4. Определим с помощью традиционной техники цену недвижимости с существующей закладной. Предположим, что недвижимость в текущем состоянии обременена закладной в обеспечение ипотечного кредита, полученного семь лет назад в размере 300 000 долл. на срок в двадцать лет с ежемесячными платежами 15% годовых. Остальные условия --из базового примера.

Текущий остаток долга составляет

МР = 270 519,95 долл. (из условия кредита).

Остаток долга на момент реверсии:

OS= 166 052,17 долл. (через 7+ 5 = 12 лет).

Подставляем значения:

V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 166 052,17) + 270 519,95,

V =551 660 долл.

5. Определить ставку конечной отдачи на собственный капитал при известных параметрах проекта к текущей цене недвижимости. Такая задача может возникнуть, например, когда оценщик пытается определить требования инвесторов на конкретном рынке, опираясь на недавно проданные аналоги с известными инвестиционными параметрами.

При использовании алгебраической формы для решения этой задачи следует определить факторы (pvaf) и (pvf) при различных ставках отдачи и подставлять их в равенство с известной текущей ценой SP до тех пор, пока это равенство не превратится в тождество.

Задача решается методом приближения и гораздо быстрее с использованием финансового калькулятора, так как конечная отдача на собственный капитал при известной текущей величине собственного капитала равна внутренней норме прибыли IRR для собственного капитала и соответствующего денежного потока.

Воспользуемся данными из предыдущего примера.

Текущая стоимость собственного капитала: 551660-270520 = 281 140 долл.

Доход на собственный капитал: 70 000 - 47 404,4 = 22 595,6 долл./год.

Выручка от продажи: 700 000 - 166 052 = 533 948 долл.

Результат расчета: Y e = IRR 20%.

Получаем значение Y e , при котором стоимость инвестиций в собственный капитал в размере 281 140 долл. соответствует спрогнозированному денежному потоку.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать определенные выводы относительно влияния величины прогнозного периода на результаты оценки. Важным фактором, ограничивающим с точки зрения инвесторов период владения, является уменьшение со временем амортизационных (активы) и процентных вычетов из прибыли для налогообложения. Кроме того, возможно появление более предпочтительных вариантов инвестирования (внешние факторы). С другой стороны, постепенно уменьшается текущее значение коэффициента ипотечной задолженности, что приводит к падению эффективности финансового левереджа. Анализ с помощью традиционной техники вариантов с различными сроками владения показывает очевидное влияние прогнозного периода на величину оцениваемой стоимости. При этом зависимость такова, что при увеличении прогнозируемого срока владения величина оцениваемой стоимости уменьшается при отсутствии изменения стоимости за прогнозные периоды.

Техника Эллвуда. Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отлично техники Эллвуда заключается в том, что он позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулы Эллвуда:

R о =/(l + Д n a),

где R 0 -- общий коэффициент капитализации;

С -- ипотечный коэффициент Эллвуда;

Д -- долевое изменение стоимости собственности;

(sff,Y e) -- фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал;

Д n -- долевое изменение дохода за прогнозный период;

а --коэффициент стабилизации.

Ипотечный коэффициент Эллвуда:

С = Y e + p(sff, Y e )-R m ,

где р -- доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период,

R m -- ипотечная постоянная относительно текущего остатка долга.

Выражение 1/(1 + Д n а ) в уравнении -- стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации а по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянном доходе:

R = Y e - т .

Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амортизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Y 0 =mY m +(1-m)Y e .

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r, необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Y 0 в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равный ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала т, умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff,Y m). Величина (sff,)Y m) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т. е. R m -Y m . Таким образом, с учетом этой поправки:

Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(R m -Y m).

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увеличится на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff,Y m), причем со знаком "минус", так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m)-mp(sff,Y e),

и после объединения подобных членов и замены Y 0 на r (не учитываем изменение стоимости собственности):

r = Y 0 -m.

Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Эллвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок к выражению Эллвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

1. Оценить свободную от задолженности доходную недвижимость, которая в течение пятилетнего срока владения приносит чистый ежегодный доход 70 000 долл. К концу этого срока стоимость недвижимости увеличится на 30%. Инвестор требует 20%-ю конечную отдачу на собственный капитал.

В этом случае формула будет иметь следующий вид:

R = Y e + Д(sff, Y e),

так как m = 0 по условию задачи.

(sff,Y e 5 лет) = 0,1344.

Подставим значения:

R = 0,2 -0,3 х 0,1344 = 0,1597 ;

V=NOI/R = 70 000/0,1597 = 438 360 долл.

2. Та же недвижимость приобретается с привлечением ипотечного кредита в размере 60% стоимости недвижимости на двадцать лет с ежемесячным платежом 15% годовых. Определить стоимость недвижимости.

Выражение Эллвуда для общей ставки капитализации:

R 0 = Y e -m+ Д(sff, Y e).

После подстановки значений:

R 0 = 0,2-0,6(0,2+ 0,0594x0,1344-0,158)-0,3x0,1344 = 0,1297;

V = NOI /R o = 70 000/0,1297 = 539 707 долл.

Технику Эллвуда можно использовать, если долг и увеличение стоимости недвижимости заданы в денежном выражении. В этом случае коэффициенты и долевые параметры выражаются через стоимость V.

3. Недвижимость (предыдущий пример) приобретается с привлечением кредита в размере 300 000 долл. Ожидается увеличение стоимости недвижимости за пять лет на 160 000 долл. Какова обоснованная максимальная цена недвижимости?

Напишем уравнение Эллвуда, подставив известные и рассчитанные величины и выразив соответствующие параметры через стоимость:

V =532 -195 долл.

В случае оценки недвижимости с существующей закладной необходимо учесть, что величины р, R m и т в формуле Эллвуда представляют собой погашенную за прогнозный период часть долга относительно текущего остатка, ипотечную постоянную, рассчитанную на основе текущего остатка кредита, и текущий коэффициент ипотечной задолженности соответственно.

4. Определим цену недвижимости с существующей закладной по ипотечному кредиту, выданному семь лет назад в размере 60% стоимости на двадцать лет под 15% годовых с ежемесячными платежами без учета изменения стоимости.

R о = r = Y e - M .

Определим текущие значения m, R m и р:

m = 0,5383; R m =0,1761; p = 0,1957.

r= 0,2 - 0,53883 (0,2 + 0,1957 х 0,1344-0,1761) = 0,173;

V = 70 000/0,173 = 404 680 долл.

Уравнение Эллвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга. Финансирование проектов, связанных со значительными рисками относительно получения стабильных доходов, может изменить ориентацию кредиторов относительно критерия, определяющего размер заемных средств. Кредитор полагает, что в этой ситуации размер кредита целесообразнее определять не на ценовой основе, а на базе отношения годового чистого дохода инвестора к годовым платежам по заемному обязательству, т. е. кредитор требует гарантий, что величина этого отношения (естественно, больше единицы) не будет меньше некоторого минимального определенного кредитором значения. Это отношение называют коэффициентом покрытия долга: DCR = NOI/DS.

В этом случае коэффициент ипотечной задолженности в уравнении Эллвуда следует выразить через коэффициент покрытия долга DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(R m Y m ,)=R/(R m m), или m = R/(DCRR m).

После подстановки этого выражения вместо m получаем уравнение Эллвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга:

5. Оценить доходную недвижимость, приносящую чистый ежегодный доход 70 000 долл., срок владения 5 лет. Предполагается, что по истечении этого срока стоимость недвижимости увеличится на 30%. Недвижимость приобретается с привлечением ипотечного кредита под 15% годовых, с ежемесячными платежами, 20-летним сроком и коэффициентом покрытия долга, равным 1,3. Инвестор требует 20%-ю конечную отдачу на собственный капитал.

Подставляем значения и определяем общий коэффициент капитализации:

SP = 70 000/0,1283 = 545 800 долл.

В связи с тем, что темой данной работы является ипотечное кредитование банковской сферой, в работе будут рассматриваться и анализироваться показатели, связанные только с кредитно-расчетными операциями банка с физическими лицами по ипотеке.

Проанализируем структуру ссудной задолженности физических лиц по целевому использованию.

Таблица 7. Анализ структуры ссудной задолженности физических лиц ОАО «Сбербанка России» за 2010 – 2011 гг.

Показатель					Отклонение показателя 2010 г. к 2011 г.
	Сумма, тыс.руб.		Сумма, тыс.руб.
Потребительские кредиты
Автокредиты
Ипотечные кредиты

Из таблицы 7 видим, что доля ипотечных кредитов в 2010 году составляла 32 %, но за 2011 год данный показатель снизился до уровня 28 %.

Проанализируем состав ссудной задолженности банка, сформированной ипотечными кредитами.

Таблица8. Анализ структуры ссудной задолженности ОАО «Сбербанка России» сформированной ипотечными кредитами за 2010 – 2011 гг.

Программа ипотечного кредитования					Отклонение показателя 2010 г. к 2011 г.
	Сумма, тыс.руб.		Сумма, тыс.руб.
«Кредит на недвижимость»
«Ипотечный кредит»
Кредит «Ипотечный +»
«Молодая семья»
Ипотечные кредиты итого

Анализ таблицы 8 позволяет увидеть, что проанализированная структура ипотечных кредитов - неоднородна. За 2010 год наибольшая доля ипотечных кредитов выдана по программе «Ипотечный кредит», наименьшая в размере 13 % - «кредит на недвижимость». По итогам 2011 года ситуация в банке изменилась, наибольшая доля кредитов выдана по программе «кредит ипотечный +», а наименьшая – по программе «молодая семья».

Покажем динамику ссудной задолженности по программам ипотечного кредитования на рисунке 2

Рисунок 2. Динамика ссудной задолженности ОАО «Сбербанка России», сформированной программами ипотечного кредитования за 2010-2011 гг.

Из рисунка 2 видим, что наибольшее отклонение произошло по программе ипотечного кредитования «Ипотечный +», к 2011 году ссудная задолженности увеличена на 157 % до 2081598 тыс.руб. Ссудная задолженность по программе «Молодая семья» напротив снижена на 74 % до с 736322 тыс.руб. до 192741 тыс.руб.

Проанализируем ссудную задолженность по ипотечным кредитам по сроку кредитования в таблице 2.9

Таблица 9. Анализ ссудной задолженности ОАО «Сбербанка России», сформированной ипотечными кредитами по сроку кредитования за 2010 – 2011 гг.

Срок ипотечного кредитования					Отклонение показателя 2010 г. к 2011 г.
	Сумма, тыс.руб.		Сумма, тыс.руб.
от 3 до 6 лет
от 6 до 10 лет
свыше 10 лет
Ипотечные кредиты итого

Анализ ипотечных кредитов проведен по срокам до 3 лет, от 3 до 6 лет, от 6 до 10 лет и свыше 10 лет.

Анализ таблицы 9 позволяет заключить, что наибольшая доля ипотечных кредитов в 2010 году в размере 65 % выдана на срок от 6 до 10 лет, в 2011 году данный показатель снизился до 52 %, но остался основным. Наименьшая доля кредитов – долгосрочные кредиты на срок свыше 10 лет. Анализ показал, что за 2011 год доля ипотечных кредитов на срок свыше 10 лет увеличена на 8 п.п. до 16 %.

Рисунок 3 - Динамика ипотечных кредитов по сроку кредитования ОАО «Сбербанка России» за 2010 – 2011 гг.

Анализ рисунка позволяет заключить, что ипотечные кредиты, выданные на срок до 3 лет снижены от 17 % до 10 % на 7. Ипотечные кредиты от 3 до 6 лет изменились более значительно с 10 % до 22 % к 01.01.2012 г., менее значительное изменение произошло по кредитам, предоставленным от 6 до 10 лет и на срок свыше 10 лет.

Решив оформить ипотечный кредит на покупку жилья или иной недвижимости (дома, квартиры, дачи, земельного участка и т.д.), заемщик начинает подыскивать подходящего кредитора. Одну из лидирующих позиций среди них уверенно занимает ОАО «Сбербанк России». Он предлагает клиентам несколько жилищных программ:

Кредит на недвижимость,

Ипотечный кредит,

Кредит «Ипотечный +»

«Молодая семья».

Но предоставление ссуд на выгодных условиях предъявляет определенные требования и к самим заемщикам, поэтому не все желающие могут воспользоваться ипотекой ОАО «Сбербанк России». Рассмотрим ее особенности более детально.

Основными критериями всех ипотечных кредитов ОАО «Сбербанка России» являются: максимальный срок и минимальный первоначальный взнос. Процентная ставка определяющей роли здесь не играет (пределы ее колебаний в различных банках составляют порядка 2 %), гораздо важнее способ погашения ипотеки.

ОАО «Сбербанк России» предоставляет ипотеку гражданам, достигшим 21 года, а погашена она должна быть до достижения заемщиком 75 лет. При этом максимальный срок, на который может быть оформлена ссуда – 30 лет (для сравнения: в некоторых банках максимальный срок выдачи кредита – 15 лет, а погасить его нужно до того, как получателю исполнится 60 лет). Размер минимального первоначального взноса при ипотеке в банке равен 10 % от стоимости приобретаемой недвижимости (или даже 5 % по программе «Молодая семья»), тогда как в большинстве банков – от 15 % и выше. Основные требования к заемщику и описание программ представлено в приложении №1.

При проведении анализа программ выявлено, что главной особенностью ипотеки ОАО «Сбербанка России» является дифференцированный способ ее погашения, когда размер ежемесячного платежа меняется каждый раз в сторону уменьшения (за счет равномерного списания основного долга, а соответственно и уменьшения процентов). Сегодня многие банки прибегают к другой схеме погашения ипотечных кредитов – аннуитетной, подразумевающей внесение равных по сумме

платежей в течение всего срока действия договора. Эта схема внешне более проста и удобна, но на деле обходится заемщику значительно дороже, чем дифференцированная.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ипотека ОАО «Сбербанка России» безусловно выгодна для заемщика, но при этом не стоит забывать, что каждый банк старается извлечь из любой сделки и собственную выгоду, так как получение прибыли – основная цель любого банка.

Еще одна программа – «Программа ипотеки молодая семья, доступное жилье, социальная ипотека», которую необходимо проанализировать как с точки зрения банка, так и с точки зрения решения данной жилищной проблемы, заключающейся в приобретении недвижимости молодыми семьями.

Каждая молодая семья нуждается в собственном жилье. Сегодня данная жилищная проблема является актуальной и острой для многих молодых семей нашей страны.

В настоящее время цены на жилье очень высокие и имеют тенденцию к постоянному увеличению. Большинство молодых семей не способны на начальном этапе совместной жизни сразу приобрести квартиру или дом. Как же решить сложившуюся проблему, и как купить квартиру молодой семье?

Сегодня у молодых семей России есть возможность приобрести себе доступное жилье. Это стало возможным благодаря специальным программ социальной ипотеки, которые были разработаны российским правительством. Примером таких программ является довольно распространенная программа «Молодая семья», позволяющая приобрести молодой семье доступное жилье с помощью специального ипотечного кредитования Сбербанка.

Ипотека для молодой семьи входит в состав программы «Доступное жилье» и обеспечивает доступное жилье молодым семьям. Программа заключается в предоставлении молодой семье субсидии для покупки жилья.

Если возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет и у них нет детей, то размер субсидии будет составлять 35 %, если у семьи есть один или более детей, то размер субсидии увеличивается до 40 % от стоимости жилья. Размер субсидии зависит от количества детей в семье и от стоимости квадратного метра приобретаемого жилья. Кроме того, кредит для молодой семьи может получить неполная семья, в которой мать (отец) не достигли еще 30-ти летнего возраста.

По такой программе существует определенный размер жилплощади, на который будет выдаваться субсидия. Размер жилплощади для молодой семьи из двух человек равен 42 квадратным метрам, если в семье больше 2-х человек, то еще по 18 метров на каждого члена семьи.

Для того чтобы участвовать в данной ипотечной программе ОАО «Сбербанка России», семья должна быть признана нуждающейся в улучшении своих жилищных условий. Молодым семьям, которые участвуют в проекте должно быть выдано специальное удостоверение, по мере того, как поступают бюджетные деньги. Семья должна иметь доход или другие денежные средства, которых хватит для оплаты стоимости жилья в части, которая будет больше размера субсидии.

При решении вступать, в программу национального проекта доступного жилья молодым при участии ОАО «Сбербанка России», или нет, семья сталкивается с различными вопросами. Например, боязнь покупать жилье даже при государственной поддержке; некоторые семьи, планируя завести детей, боятся временно потерять платежеспособность по кредиту. Однако в проекте ипотеки молодой семьи это предусмотрено. Например, при рождении ребенка, родители получают от государства дополнительную субсидию, которая берется из регионального бюджета, а ее размер составляет не менее 5 % от стоимости приобретенного жилья. Кроме того, если молодая семья не может временно вносить платежи по кредиту, то происходит приостановка выплат (до 3-х лет). Приостановление выплат может быть связано не только с рождением ребенка, но и со строительством жилья.

Еще одним большим плюсом жилищной ипотечной программы при участии Сбербанка для молодых семей является то, что можно внести небольшой первый взнос. Срок для ипотечного кредитования в основном составляет до 20 лет. Максимальная сумма, которая может быть выдана, определяется с учетом платежеспособности заемщика, стоимости жилья и т.д. Кредит, выдаваемый по программе ипотеки для молодых семей, может составлять до 90 % стоимости приобретаемого жилья. Если у семьи есть дети, то сумма кредита может доходить до 95 % стоимости жилья. Процентная ставка по такому кредиту составляет около 16 % в национальной валюте (рубли) и 11 % в иностранной валюте (доллары США, евро).

Кроме молодых семей еще много жителей России нуждаются в улучшении жилищных условий, однако не могут приобрести его по условиям обычной ипотеке, из-за низкого уровня доходов. что является еще одной проблемой при приобретении жилья. Для решения данной жилищной проблемы Сбербанком предлагается программа социальной ипотеки.

Такой вид социальной ипотеки поможет людям, которые несколько лет простояли в очереди на выдачу бесплатного жилья и так и не получили никаких результатов. С помощью этой программы заемщик может приобрести жилье по себестоимости строительства, а не по рыночной цене, что является значительно более дешевым вариантом.

Кроме того, если заемщик стоит на очереди на улучшение жилищных условий или приобретение отдельной собственной жилплощади, то государство предоставляет квартиру, за которую заемщику надо будет заплатить только разницу между старой жилплощадью и новой.

Сразу после того, как заемщик производит полную оплату за жилье своими и кредитными средствами, он становится ее собственником, может зарегистрироваться в ней вместе с членами своей семьи. Однако пока заемщик полностью не погасит кредит, жилье находится в залоге банка.

Несмотря на большие успехи в разработке социальных программ ипотечного кредитования банк продолжает работать над социальным кредитованием, и прилагает массу усилий для увеличения доступности таких программ для российских граждан. Таким образом, люди должны понимать, что даже при относительно не высоком уровне доходов они могут получить собственное жилье, не выжидая при этом несколько лет в очередях.

На сегодняшний день Сбербанк, а также другие предоставляют кредит без начального взноса. К примеру, такая программа ипотеки Сбербанка выглядит следующим образом. Банк предоставляет кредит под залог имеющейся у Вас квартиры, с помощью которого можно приобрести новое жилье. Срок выплаты кредита составляет от 5 до 15 лет, а процентные ставки могут быть от 11% в долларах США и от 14% в российских рублях.

Сравним программу Сбербанка с программой другого банка. Абсолют-Банк использует другую схему кредитования: заемщик получает сразу два кредита. Первый составляет до 90% стоимости жилья, а второй кредит, сроком на 3 года и под залоговое жилье клиента выделяется на уплату первоначального взноса. Заемщик платит сначала проценты по второму кредиту, а оставшийся основной долг выплачивает в конце срока по кредиту либо после продажи жилья. «Городской клиентский» банк имеет свою оригинальную программу ипотечного кредитования без первоначального взноса. Банк предоставляет кредиты при наличии залоговой недвижимости не только у заемщика, но и у родителей, которые таким образом помогают детям решить жилищный вопрос. Такой кредит удобен для тех, кто имеет высокий и стабильный семейный доход, но не может накопить денег на первоначальный взнос.

Ипотечное кредитование без первоначального взноса является достаточно рискованным и для заемщика, и для банка-кредитора. Именно поэтому условия при этом виде кредитования намного жестче, а процентные ставки по кредиту – выше. Существует опасная для банка возможность невозвращения клиентом кредита. Она может возникнуть в связи с тем, что заемщик не вкладывал собственные средства в виде первоначального взноса и у него отсутствует чувство ответственности перед банком-кредитором. Однако банки защищают себя от возможных рисков с помощью обязательной процедуры страхования ипотечных кредитов, а также наличию залогового имущества, которое представляет собой сам объект жилья. Возрастающая между банками конкуренция способствует увеличению количества банков, которые ипотечное кредитование без первоначального взноса включают в свои кредитные программы.

Сегодня развивается и пользуется спросом программа ипотечного кредитования Сбербанка с использованием материнского капитала.

При поддержке Сбербанка осуществляется кредитование при использовании материнского капитала, что является еще одной особенностью ипотечных программ банка.

Материнский капитал – это одна из форм государственной помощи, предусмотренная Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 26 декабря 2006 г. № 256-ФЗ. Материнский капитал полагается при рождении (усыновлении) второго или последующего ребенка. Общая сумма материнского капитала изначально приравнивалась к 250 тыс. рублей. Сегодня это чуть больше 400 тыс. рублей. В России высокий уровень инфляции, и чтобы родители ничего не теряли, эта цифра индексируется несколько раз в год. Получить материнские деньги можно за ребенка рожденного не раньше 1 января 2007 года. Получить материнский капитал можно только один раз, то есть деньги предусмотрены только за одного ребенка.

Законом строго оговорены цели, на которые материнский капитал может быть потрачен:

Получение образования ребенком;

Улучшение жилищных условий семьи;

Формирование накопительной части трудовой пенсии матери.

Использовать материнский капитал возможно только при достижении ребенком трехлетнего возраста. Однако согласно поправкам в статью 7 ФЗ РФ от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ, распорядиться положенными деньгами можно уже сейчас, вне зависимости от возраста малыша, в том случае, если средства от материнского капитала используются для погашения ипотечного займа.

Таким образом, Сбербанк способствует решению жилищной проблемы при получении семьей материнского капитала.

Жилищный вопрос волнует многие молодые, является остро стоящей проблемой. И потому возможность, предоставляемая Сбербанком, направить материнский капитал на решения этой проблемы является актуальной.

Согласно условиям ипотечного кредитования Сбербанка с использованием материнского капитала, материнский капитал может быть использован как для погашения долга по полученному ранее ипотечному займу, так и в качество первого взноса.

Отметим, что с помощью материнского капитала погашение ипотечного кредита происходит не самостоятельно, Пенсионным фондом.

Проведенные анализ позволил выявить, что Пенсионный фонд рассматривает заявку на погашение кредита через Сбербанк и направляет деньги в банк. На этом его работа фонда заканчивается. Дальнейшая судьба денег зависит от банка.

Для выдачи любого из вышеперечисленных кредитов в ОАО «Сбербанк России» необходимо предоставить определенный перечень документов (Приложение №2), заполнить анкету заемщика (Приложение №3). Для определения суммы кредита на приобретение недвижимости в Сбербанке есть критерии, исходя из дохода семьи (Приложение №4).

Следовательно, учитывая, что банк ОАО «Сбербанк России» является одним из лидеров в нашей стране, он входит в 10 крупнейших и надежных банков, то его участие в ипотечном кредитовании оправдано и может быть предложено в качестве направления по развитию для данного банка на прогнозный период.

Эти кредиты выдаются в размере составляющем часть стоимости недвижимости в основном в зависимости от представлений кредитора о ликвидности инвестируемого актива. Совместное участие – в этом случае кредитор участвует в распределении прибыли от дохода и или увеличения стоимости активов помимо процентных платежей предоставляя кредит под более льготный процент. Анализ ипотечных обстоятельств как составной части инвестиционного проекта создает необходимую базу для определения денежных потоков текущей стоимости активов и...

Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

Тема 8. Основы инвестиционно-ипотечного анализа.

План:

1. Виды кредитов и залоговое законодательство.
2. Методы инвестиционно-ипотечного анализа.
3. Влияние ипотечного кредита на соотношение «цена-стоимость».

1. Влияние финансового левереджа.

По мере развития институтов финансирования и роста доступности кредитов все большее число инвесторов привлекают заемные средства в развитие инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью. Если обеспечением долгосрочного долгового обязательства выступает в качестве залога инвестируемый актив заемщика, то такой кредит называется ипотечным. Именно такая форма кредитования наиболее типична для сделок, связанных с передачей прав на недвижимость, и наиболее предпочтительна для минимизации рисков для кредиторов. Интерес к использованию заемного капитала наряду с уменьшением риска вложений вызван и рядом других экономических причин.

Основная из них заключается в том, что при определенных условиях использование кредита увеличивает доходы его получателя, так как прибыль, заработанная с помощью этих средств, в размере, превышающем уплаченные проценты, увеличивает собственный капитал инвестора, если отдача на весь инвестированный капитал превышает стоимость заемных средств. В этом и заключается эффект финансового левереджа (рычага), который обычно определяют как использование заемных средств для реализации инвестиционного проекта.

2. Виды кредитов и залоговое законодательство.

В настоящее время существует много схем ипотечного кредитования, которые отличаются в основном по условиям получения кредитов, схемам процентных платежей и амортизации основной суммы долга. В России в настоящее время ипотечное кредитование весьма ограниченно, сами кредиты очень дороги, а долгосрочные кредиты практически отсутствуют. В основном это связано со значительными рисками, которыми обременен российский рынок недвижимости, и отсутствием частной собственности на землю, которая является основной составляющей залога недвижимости. Кроме того, пока нет и закона об ипотечном кредитовании.

Однако нет сомнений, сто в ближайшем будущем институт ипотечного кредитования неизбежно обретет цивилизованные формы. Следовательно, аналитики, работающие в области оценки инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, должны хорошо ориентироваться в формах ипотечного кредитования, схемах выполнения заемных обязательств инвесторов и влияния этих факторов на цену инвестируемых объектов.

Наиболее распространены следующие виды кредитов:

• С шаровым платежом
• Самоамортизирующиеся
• С переменной ставкой процента
• Канадский ролл-овер
• Завершающая ипотека
• Совместное участие
• Кредит с дисконтными пунктами.

Кредиты с шаровым платежом предусматривает платеж и процент к основной сумме долга в конце срока кредита. Бывают промежуточные варианты, например периодические выплаты процентов и погашение суммы долга в конце кредитного периода. Шаровые кредиты наиболее характерны для инвесторов, которые стремятся минимизировать расходы за время развития проекта и в конце этого срока выполняют долговые обязательства после продажи своих активов.

Самоамортизирующийся кредит предусматривает равновеликие периодические платежи, включающие падающие по мере амортизации долга процентные платежи и растущие платежи по амортизации кредита. Эти кредиты выдаются в размере, составляющем часть стоимости недвижимости, в основном в зависимости от представлений кредитора о ликвидности инвестируемого актива. Самоамортизирующийся ипотечный кредит наиболее удобен при анализе структуры инвестиций и экономических характеристик доходной недвижимости, поэтому в дальнейшем при рассмотрении методов ипотечно-инвестиционного анализа будем использовать кредит именно этого типа.

Кредит с переменной ставкой процента обычно применяется, когда инвесторы и кредиторы стремятся учесть быстро изменяющуюся ценовую ситуацию на рынке капиталов и ресурсов. При этом процентная ставка может изменяться или непосредственно, или через изменение размеров платежей или сроков амортизации.

Канадский ролл-овер – форма кредита с переменной ставкой, когда корректировка процентной ставки происходит через заранее установленные временные интервалы (обычно несколько лет).

Завершающая ипотека представляется третьей стороной или владельцем первой закладной, образуя при этом младшую закладную. Владелец завершающего залогового права берет на себя обязательства по остатку первого кредита, требуя более высоких платежей с суммы завершающего кредита, включающей остаток старого и собственный кредит. Таким образом, новый кредитор использует финансовый рычаг для собственного кредита.

Совместное участие – в этом случае кредитор участвует в распределении прибыли от дохода и (или) увеличения стоимости активов помимо процентных платежей, предоставляя кредит под более льготный процент.

Кредит с дисконтными пунктами означает, что заемщик реально получает сумму меньшую, чем та, которая указана в кредитном соглашении. Однако процентные и амортизационные платежи должны выплачиваться со всей долговой суммы. Инвестор соглашается на скидку с суммы кредита взамен низкого процента, в то время как кредитор, предоставляя кредит со скидкой, увеличивает конечную отдачу относительно реального займа. Скидка с договорной суммы измеряется в дисконтных пунктах. Один дисконтный пункт равен одному проценту контрактной долговой суммы.

На практике применяются еще несколько видов ипотечного кредита, но все они являются модификациями вышеуказанных.

Анализ ипотечных обстоятельств как составной части инвестиционного проекта создает необходимую базу для определения денежных потоков, текущей стоимости активов и собственного капитала. Оценщику необходимо знать текущие интересы и предпочтения собственников и кредиторов, а также сложившиеся условия на рынке капиталов, чтобы грамотно скорректировать номинальную стоимость заемных обязательств как составной части текущей стоимости собственника.

Анализируя недвижимость как объект финансирования, оценщик должен хорошо ориентироваться в законодательстве, в частности знать, подлежит ли данная недвижимость воздействию таких прав, как право отчуждения, право оборота и право быть предметом ипотечного кредитования.

Рассмотрим основные положения проекта Федерального закона «Об ипотеке (залог недвижимости)», на которые целесообразно ориентироваться практикующему оценщику недвижимости.

• Основание возникновения ипотеки – договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке), по которому залогодержатель, являющийся кредитором по заемному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на обеспечение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества залогодателя.
• Право залога распространяется на земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество в пределах, установленных федеральными законами.
• Предметом ипотеки может являться недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации:

1. земельные участки
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения
5. воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты.

• Правом залога может быть обременено имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или на праве хозяйственного ведения.
• Не может стать предметом ипотечного договора недвижимое имущество, относительно которого по федеральному законодательству запрещено обращение взыскания, не предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация запрещения.
• Договор об ипотеке должен содержать результат оценки имущества, который определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем.
• Стоимость земельного участка не может быть определена ниже его нормативной базы.
• Субъекты договора об ипотеке при оценке объекта залога могут воспользоваться услугами независимой профессиональной организации.
• Ипотека подлежит государственной регистрации органами юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Возможное отчуждение недвижимости, заложенной по ипотечному договору, залогодателем другому лицу в результате «продаже, дарения, обмана, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо взноса в производственный кооператив или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».
• Возможно заключение другого ипотечного обязательства (последующая ипотека) относительно имущества, уже предназначенного по договору об ипотеке в обеспечение предыдущего обязательства (предшествующая ипотека), если это не запрещено предшествующей ипотекой. Последующая ипотека не допускается, если предшествующая удостоверена закладной.
• Удовлетворение требований залогодержателя по предшествующей ипотеке имеет приоритет перед удовлетворением требований залогодержателя по последующей ипотеке.
• Права по ипотечному договору, если он не удостоверен закладной, могут быть проданы залогодержателем другому лицу, если это не запрещено договором. Лицо, которому переданы права по ипотечному договору, получает и права по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.
• Закладная может быть передана другому лицу с передачей прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также заложена другому лицу в соответствии с обязательством по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем.
• В решении суда об обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество должна быть указана начальная продажная цена имущества для его реализации на публичных торгах.
• По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.
• Могут быть заложены по договору об ипотеке земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности кроме земель общего пользования, охраняемых территорий, участков, на которых запрещено строительство, территорий с особыми условиями использования и участков, ипотека которых не допускается федеральным законодательством.
• Ипотечный договор относительно предприятия, здания или сооружения возможен только совместно с земельным участком, на котором эти объекты находятся, или с функционально необходимой частью этого участка или правом аренды этого участка. Право постоянного пользования земельным участком залогу не подлежит, а передается при обращении взыскании на недвижимость, находящуюся на этом участке.
• Оценка активов предприятия обязательна и является приложением к договору об ипотеке предприятия или части его имущественного комплекса.
• Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир допускается, если они находятся в частной собственности, и не допускается, если эти объекты находятся в государственной или муниципальной собственности.

3. Методы инвестиционно-ипотечного анализа.

В основе инвестиционно-ипотечного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимально обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящегося на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При инвестиционно-ипотечном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используется два метода (две техники): традиционный метод и техника Элвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Элвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получит доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап I . Для принятого прогнозного периода составляется отчет о доходах и расходах и определяется денежный поток до налогообложения, т.е. на собственный капитал. Завершается этап определением текущей стоимости этого потока в соответствии с прогнозным периодом и ожидаемой инвестором конечной отдачей на собственный капитал Ye .

Этап II . Определяется выручка от перепродажи собственности вычитанием из цены перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга на конец прогнозного периода. Оценивается текущая стоимость выручки по той же ставке.

Этап III . Определяется текущая стоимость собственного капитала сложением результатов этапов. Оценивается стоимость собственного капитала и текущего остатка долга.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать определенные выводы относительно влияния величины прогнозного периода на результаты оценки. Важным фактором, ограничивающим с точки зрения инвесторов период владения, является уменьшение со временем амортизационных (активы) и процентных вычетов из прибыли до налогообложения. Кроме того, возможно появление более предпочтительных вариантов инвестирования (внешние факторы). С другой стороны, постепенно уменьшается текущее значение коэффициента текущей задолженности, что приводит к эффективности финансового левереджа. Анализ с помощью традиционной техники вариантов с различными сроками владения показывает очевидное влияние прогнозного периода на величину оцениваемой стоимости. При этом зависимость такова, что при увеличении прогнозируемого срока владения величина оцениваемой стоимости уменьшается при условии уменьшения стоимости за прогнозные периоды.

Техника Элвуда. Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Элвуда заключается в том, что она на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулы Элвуда:

где R 0 - общий коэффициент капитализации

С – ипотечный коэффициент Эллвуда

Долевое изменение стоимости собственности

(sff, Y e ) – фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал

Долевое изменение дохода за прогнозный период

Коэффициент стабилизации

Ипотечный коэффициент Элвуда:

C = Ye + p(sff, Ye) – Rm

Где р – доля текущего остатка кредита, амортизированного за прогнозный период

Rm – ипотечная постоянная относительно текущего остатка долга.

Выражение в уравнении – стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Элвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Элвуда без учета изменения стоимости недвижимости при постоянном доходе:

Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амортизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в форме Элвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r , необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Yo в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равной ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала m , умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff, Ym). Величина (sff, Ym ) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т.е. Rm – Ym . Таким образом, с учетом этой поправки:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m*(Rm – Ym)

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увеличивается на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff, Ym) , причем со знаком «минус», так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)

И после объединения подобных членов и замены Yo на r (не учитываем изменение стоимости собственности):

R = Ye – m*(Ye + (p(sff) – Rm))

Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Элвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок к выражению Элвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

Уравнение Элвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга. Финансирование проектов, связанных со значительными рисками относительно получения стабильных доходов, может изменить ориентацию кредиторов относительно критерия, определяющего размер заемных средств. Кредитор полагает, что в этой ситуации размер кредита целесообразнее определять не на ценовой основе, а на базе отношения годового чистого дохода инвестора к годовым платежам по заемному обязательству, т.е. кредитор требует гарантий, что величина этого отношения (естественно, больше единицы) не будет меньше некоторого минимального определенного кредитором значения. Это отношение называют коэффициентом покрытия долга:

DCR = NOI/DS

В этом случае коэффициент ипотечной задолженности в уравнении Элвуда следует выразить через коэффициент покрытия долга DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m) , или

M = R/(DCR*Rm )

После подстановки этого выражения вместо m получаем уравнение Элвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга:

4 . Влияние ипотечного кредита на соотношение «цена-стоимость».

Как уже говорилось, основной интерес инвестора заключается в увеличении собственного капитала в результате реализации инвестиционного проекта. Собственник должен оптимизировать структуру капитала, взвешивая все издержки, риск и стоимость обслуживания долга и сопоставляя их с будущей эффективностью использования собственных и заемных средств. Инвестор считает, что успешным считается проект с использованием дешевого кредита с желаемым коэффициентом задолженности, длительным сроком амортизации и нормой отдачи на собственный капитал, отвечающей его требованиям. За реализацию этих условий инвестор готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость недвижимости. Таким образом, конкретные условия финансирования влияют на величину денежных средств, уплаченных за недвижимость в результате конкретной сделки купли-продажи, но не на ее стоимость. Условия финансирования не влияют на физическую сущность собственности и арендные платежи. Для перевода цены в стоимость (иногда используют термин «денежный эквивалент рыночной стоимости») оценщик должен хорошо ориентироваться в типичных предпочтениях кредиторов и инвесторов.

Для того чтобы определить стоимость недвижимости, которая в соответствии с основным смыслом инвестиционно-ипотечного анализа является суммой текущих рыночных интересов финансовых составляющих, нужно определить рыночную стоимость долгового обязательства и сложить ее с собственным капиталом (платежом) покупателя.

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.вшм>
17372.		Основы политического анализа	26.79 KB
	Политический анализ пока еще не стал неотъемлемым компонентом российской государственной практики. Чьим диагнозам и прогнозам можно доверять а чьим нет Что должно находиться в основании политического анализа: журналистское чутье научные знания или опыт эксперта Какими методологическими конструкциями оперируют ведущие аналитические центры мира Существуют ли в зарубежной и российской политической аналитике свои школы и направления или же эта отрасль остается в методологическом смысле кустарным промыслом а в плане общественной ценности...
13458.		Основы структурного анализа при геокартировании	38.05 KB
	Текстуры горных пород и их значение при изучении складчатости. Основные принципы структурной петрологии. Притоки и оттоки глубинного тепла под земной корой вызывают разрывы в ней образование поднятий и прогибов заполняемых осадками.
5378.		Основы анализа финансовой устойчивости	41.34 KB
	Методика базируется на изучении соотношения между тремя группами важнейших экономических показателей: издержками объемом производства реализации продукции и прибылью и прогнозировании величины каждого из этих показателей при заданном значении других.
1567.		Теоретические основы анализа дебиторской и кредиторской задолженности	45.98 KB
	Разработка документов для регистрации фирмы Сведения о лице имеющем право действовать от имени юридического лица по доверенности Сведения о видах экономической деятельности Учредительный договор устав ООО. Заключение Список литературы Введение ООО Ландшафтный дизайн GR STUDIO это разработка и внедрение мероприятий по преобразованию и оформлению земельного участка...
3208.		Основы анализа и построения систем автоматического регулирования	458.63 KB
	Для заданного динамического объекта разработать самостоятельно, либо взять из литературы схему системы автоматического регулирования, работающей по принципу отклонения. Разработать вариант комбинированной системы, включающей контуры управления по отклонению и по возмущению.
1108.		Развитие ипотечного кредитования Сбербанка РФ	414.9 KB
	Механизм организации ипотечного кредита и его законодательное регулирование в современных условиях. Исходя из основной цели в работе необходимо решить следующие задачи: выявить сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике; проанализировать финансово-экономическую деятельность Сберегательного банка РФ; произвести расчеты по выдаче ипотечного кредита на конкретном примере; рассмотреть основные направления деятельности Сберегательного банка РФ; охарактеризовать условия выдачи и механизм организации ипотечного...
14035.		Современное состояние ипотечного кредитования в России	29.71 KB
	Одним из самых активно развивающихся институтов на сегодняшний день является институт ипотеки. Без его соответствующего совершенствования не стоит и говорить о функционировании адекватной экономики рынка, так как ипотека, первым делом – это главный инструмент кредитования.
19694.		Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан	229.97 KB
	Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий . Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике.
16750.		Особенности и структуризация трансакционных издержек в инвестиционно-строительной деятельности	252.53 KB
	Проблема снижения трансакционных издержек в институциональных рыночных системах носит методологический характер и является предметом исследования в современной экономической теории. Во многом это объясняется различной структурой трансакционных издержек и соответственно различными подходами к их оптимизации. Вопросы трансакционных издержек в региональном ИСК нами рассматриваются в такой последовательности: определяется...
16110.		МОДЕЛИ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ	17.34 KB
	Современные кризисные условия развития экономики предъявляют серьезные требования к деятельности строительных организаций. В связи с этим возникает необходимость в обеспечении инновационного развития строительного комплекса СК на уровне региона для повышения устойчивости и конкурентоспособности строительных предприятий удовлетворения платежеспособного спроса на современную строительную продукцию. Инновационная стратегия – это комплекс мер и...

Ипотека и ее преимущества.

Традиционная техника ИИА.

Техника Эллвуда.

Техника Аккерсона.

1.Ипотека и ее преимущества

П очти все сделки с недвижимостью осуществляются с привлечением ипотечных кредитов. Почему? Потому что и инвесторы и ипотечные кредиторы получают в результате ипотечного кредитования определенные выгоды.

ИПОТЕКА это финансовое обязательство по которому заемщик, или должник, закладывает собственность в обеспечение кредита

Большинство покупателей приносящей доход недвижимости стремятся к получению кредита по следующим причинам:

лишь немногие из них располагают достаточной суммой денежных средств для оплаты всей стоимости недвижимости,

даже те,кто обладает достаточными средствами, стремятся диверсифицировать свои инвестиции и таким образом уменьшить риск: “не кладя яйца в одну корзину”,

экономия на подоходном налоге, так как почти во всех случаях процент уплачиваемый по кредитам, исключается из облагаемого налогом дохода;

привлечение кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности.

В случаях, когда для инвестирования в недвижимость привлекаются кредиты используется так называемый финансовый левередж или рычаг - это показатель качества управления активами, направленного на возрастание прибыли.

Известны 2 концепции определения финансового левереджа:

европейская , согласно которой ФЛ - приращение рентабельности собственных средств, получаемое за счет использования заемных средств. Заемные средства выгодно использовать до определенных пределов, в которых рентабельность собственных средств растет

американская - процентное изменение чистой прибыли на обыкновенную акцию, порождаемое процентным изменением прибыли до уплаты процента и налогов.

Рассмотрим пример: Эффект финансового рычага.

Пусть у нас есть три предприятия А, В, С.

Таблица 1.

	Собственный капитал
	Долгосрочная задолженность
	Прибыль до выплаты % и налогов
	Выплата % (50) за кредит
	Прибыль после выплаты % до налогообложения
	Налог на прибыль (35%)
	Чистая прибыль
	Доходность собственных средств (7:1)

Т.о., 2 главных выигрыша от использования заемных средств: меньше риск потерять собственные средства и уменьшение налогооблагаемой базы. Используя эффект финансового рычага мы анализируем рентабельность собственных средств. Самая высокая доходность на предприятии С. Если мы получаем доход достаточный для выплаты процентов и других платежей то выгодно иметь заемные средства. Если прибыль будет 3000 уе., то

Таблица 2.

Ограничения действия финансового рычага:

уровень получаемого дохода (доход д.б. достаточным)

процент по кредиту

плечо финансового рычага: соотношение собственного и заемного капиталов.

Т.о., кредит для заемщика имеет два основных недостатка:

по нему должны выплачиваться проценты,

необходимость возврата основной суммы кредита.

Несоблюдение любого из этих условий может привести к потере права выкупа закладной, к потере собственного капитала и к предъявлению должнику иска, если выручка от продажи заложенной собственности не покроет остаток долга.

Финансирование недвижимости не будет влиять на ее стоимость , но может оказать очень сильное воздействие на цену. Почему?

Классический пример из нефтеразведки: затраты остаются неизменными независимо от того, получен ли в результате поисковых работ нефтяной фонтан или скважина оказалась сухой. Стоимость и цена различны.

Именно на цену, а не стоимость влияет финансирование. Финансирование как хорошее, так и плохое, не изменяет собственность физически. Однако оно отражается на сумме денежного платежа покупателя и на последующих ежемесячных выплатах по кредиту. Пример Фридмана: если продавец готов финансировать собственность, предоставляя кредит под 1% с 40-летним сроком амортизации, то покупатель может позволить себе согласиться на более высокую цену и вместе с тем его выплаты по кредиту по-прежнему будут ниже рыночных. Более высокая цена включает стоимость собственности плюс стоимость благоприятного финансирования. Финансирование влияет на ставку дохода на собственный капитал, а также на инвестиционный риск.