Договор найма жилого помещения - договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст.671 ГК РФ).
Данное понятие включает два основных вида договоров найма жилого помещения:
- - договор социального найма;
- - договор коммерческого найма.
Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в РФ начался с принятием Конституции 1993 г. Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище (ст. 40).
В настоящий момент основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, является Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Поскольку ГК РФ - отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского законодательства специфичные, прежде всего для договора коммерческого найма.
ЖК РФ - комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные.
Договор коммерческого найма в основном регулируется гл.35 ГК РФ, а Договор социального найма - ЖК РФ. Рассмотрение конкретного вида договора найма позволяет дать ему более подробную характеристику.
Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие «жилой фонд» - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, специализированные дома для одиноких престарелых, инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для проживания.
В зависимости от вида собственности жилищный фонд, согласно Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, можно подразделить на:
- - фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц);
- - государственный жилищный фонд;
- - муниципальный жилищный фонд.
При этом каждый жилой фонд имеет свое назначение по использованию - социальное или коммерческое.
Договор социального найма заключается с гражданами, пользующимися помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Договор коммерческого найма может заключаться с проживающими в любом фонде.
Договор аренды, схожий по своему назначению с договором найма, также может заключаться с лицами, проживающими в домах любых фондов. Однако стороной этого договора (нанимателем) может быть только юридическое лицо, которое берет помещение в аренду для передачи гражданам в пользование (например, организация берет в аренду квартиру для проживания своих сотрудников).
Основания возникновения жилищных отношений:
- - решение органа местного самоуправления (социальный найм);
- - договор (коммерческий найм).
Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты.
И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату.
Стороны в обоих договорах именуются «наймодатель» и «наниматель».
Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях, о чем подробнее будет рассмотрено в следующих параграфах.
Договор найма жилого помещения по своей юридической природе является: консенсуальным; возмездным; двусторонне обязывающим (взаимным).
Существенные условия договора найма жилого помещения исчерпываются его предметом. Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:
- а) изолированным (квартира в многоквартирном доме, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, имеющие отдельный вход);
- б) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Жилищный кодекс относит к таким жилым помещениям: индивидуальный жилой дом; часть индивидуального жилого дома; квартира в многоквартирном жилом доме; часть квартиры; комната, предназначенная для проживания граждан.
Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать пять лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на пять лет.
Различают краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (от одного года до пяти лет) наем.
По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При нарушении своего преимущественного права наниматель вправе требовать признания недействительным договора с новым нанимателем и (или) возмещения убытков.
Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Одностороннее изменение размера платы, по общему правилу, не допускается.
Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.
Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель.
Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.
В качестве нанимателя выступает только гражданин (физическое лицо). Постоянно проживающие с нанимателем граждане (необязательно члены семьи) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.
Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренда.
Наймодатель обязан, передать нанимателю во владение и в пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. По общему правилу, текущий ремонт жилого помещения - обязанность нанимателя, а капитальный - наймодателя. Переустройство и реконструкция жилого помещения без согласия наймодателя не допускаются. Если помещение находится в жилом (в том числе, многоквартирном) доме, то наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию дома и обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества собственников квартир.
Таким образом, трактовка понятия «договор найма» содержится и в гражданском, и в жилищном законодательстве. Необходимо обратить внимание на тот факт, что в этих случаях идет регулирование принципиально разных видов договоров. Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: социального и коммерческого (тогда как в жилищном говорится только о социальном).
Общей является цель договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) - удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье. Но вопросы, связанные с договором социального найма, гражданское законодательство рассматривает в целом. В разрешении же возникающих при этом проблем, а также регулировании процесса его заключения и исполнения применяются отсылочные нормы к жилищному законодательству РФ.
Особая социальная значимость объекта жилищного правоотношения состоит в том, что жилое помещение предназначается исключительно для проживания в нем граждан. Именно этим объясняется установление жестких критериев, которым должно отвечать предоставляемое в пользование нанимателю жилое помещение.
Объектом договора найма жилого помещения как обязательственного правоотношения в соответствии со ст. 307 ГК РФ являются действия субъектов жилищного правоотношения по предоставлению жилого помещения во владение и в пользование, а предметом выступает само жилое помещение. Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В соответствии со ст. 674 ГК РФ, для договора найма жилого помещения законом установлена обязательная письменная форма. Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ). К существенным условиям договора коммерческого найма традиционно относят предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.
Общая характеристика договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения. Договор коммерческого найма жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения. Временные жильцы.
Регламентации отношений найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения - договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма, договор коммерческого найма.
Юридическая квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.
Объектом договора найма жилого помещения должна быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие ʼʼжилой фондʼʼ. Жилой фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, специализированные дома для одиноких престарелых, инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для проживания.
Учитывая зависимость отвида собственности жилищный фонд, согласно Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, можно подразделить на:
фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц);
государственный жилищный фонд;
муниципальный жилищный фонд.
При этом каждый жилой фонд имеет свое назначение по использованию - социальное или коммерческое. Договор социального найма заключается с гражданами, пользующимися помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде. Договор коммерческого найма может заключаться с проживающими в любом фонде. Договор аренды, схожий по своему назначению с договором найма, также может заключаться с лицами, проживающими в домах любых фондов. При этом стороной этого договора (нанимателем) должна быть только юридическое лицо, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ берет помещение в аренду для передачи гражданам в пользование (к примеру, организация берет в аренду квартиру для проживания своих сотрудников).
Основания возникновения жилищных отношений:
решение органа местного самоуправления (социальный найм);
договор (коммерческий найм).
Источники правового регулирования договора найма жилого помещения.
Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в РФ начался с принятием Конституции 1993 ᴦ. Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище (ст. 40).
В настоящий момент основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, является ГК РФ и Жилищный кодекс РФ. Поскольку ГК РФ - отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского законодательства специфичные, прежде всего для договора коммерческого найма. ЖК РФ - комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в т.ч. гражданские и административные. Договор коммерческого найма регулируется гл.35 ГК РФ. Договор социального найма - ЖК РФ.
Нормативные акты субъектов РФ.
Договор социального найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения заключается на базе сложного юридического состава:
постановка на учет лиц, нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления (ст.51, 52 ЖК РФ);
наступление очередности или установленных условий внеочередного получения жилья (ст.57 ЖК РФ);
решение органа местного самоуправления на жилое помещение - официальный документ, подтверждающий права указанных в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.
Круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования в соответствии с жилищным законодательством:
граждане, не имеющие жилых помещений;
граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учётная норма площади жилого помещения - это минимальный размер площади, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учётная норма устанавливается органами местного самоуправления;
граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
граждане, имеющие в семье больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается Правительством РФ).
Из этого правила предусмотрены исключения - внеочередное предоставление жилого помещения по договорам социального найма следующим категориям граждан:
гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в т.ч. в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
гражданам, страдающим тяжкими формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.
Решения о предоставлении жилых помещений выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений. Данное решение является основанием заключения договора социального найма в установленный им срок.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующий от его имени уполномоченный государственный или местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.
Существенные условия договора: предмет. Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Форма договора: письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.
Сторонами договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются наниматель - только гражданин и наймодатель - жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация.
Наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги. Размер платы (тариф) устанавливается органами местного самоуправления.
Наймодатель обязан:
передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).
Наниматель вправе:
вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
сдавать жилое помещение в поднаем;
разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст.67 ЖК РФ).
Наниматель обязан:
пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии;
своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги;
производить за свой счёт текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования;
соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные нормы;
не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения;
в случае выезда из жилого помещения наниматель обязан сдать наймодателю помещение в исправном состоянии по акту.
Прекращение договора социального найма возможно по соглашению сторон в любое время.
Наниматель может расторгнуть договор в любое время с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи. Днем расторжения договора считается день выезда. Договор найма должна быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, в случае если он жил без семьи. В случае если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.
Наймодатель вправе расторгнуть договор только при наличии оснований, установленных законом.
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (ст. 85 ЖК РФ) по договорам социального найма в случае, если:
дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
жилое помещение признано непригодным для проживания;
в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не должна быть сохранено, или его общая площадь уменьшится, благодаря чему проживающие в нем наниматель и члены его семьи бывают признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, благодаря чему общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Судебное выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения осуществляется за невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальных услуг в течение более шести месяцев без уважительных причин (предоставляется жилое помещение по нормам общежития).
Судебное выселение граждан без предоставления другого жилого помещения:
разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
использования жилого помещения не по назначению.
Договор коммерческого найма жилого помещения
Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям.
Предметом договора коммерческого найма жилого помещения должна быть жилое помещение, отвечающее ряду требований:
соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д.;
дома (помещения) после их строительства, либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома уполномоченными на то органами;
жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Стороны договора: наймодатель и наниматель. Наниматель - только гражданин. Наймодатель - любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения.
Форма договора: письменная.
Срок договора: срочный, определен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. В случае если срок договора не определен, то договор считается долгосрочным.
Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно могут проживать с нанимателем только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать и пользоваться могут любые лица. При этом эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст. 677 ГК РФ) несет сам наниматель.
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве, где с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в т.ч. и по оплате, от каждого из них.
Размер оплаты за пользование жилым помещением, в отличие от договора социального найма, устанавливается по соглашению сторон. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.
Наниматель вправе:
заключать договор на новый срок в приоритетном порядке (ст. 684 ГК РФ). Важно заметить, что для соблюдения указанного права наймодателю крайне важно, не позднее чем за три месяца до истечения срока, известить о заключении договора на тех же, либо на иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в найм. В случае если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ);
производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение;
расторгнуть договор;
давать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.
Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилья аналогичны обязанностям по договору социального найма жилого помещения.
В ст. 687 ГК РФ определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор должна быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и наймодателя.
Наниматель может в любое время с согласия других членов, проживающих с ним, расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ). Решение расторгнуть договор должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. В случае если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия, права на жилое помещение утратит лишь выбывший к другому месту жительства.
Договор должна быть расторгнут по инициативе любой из сторон, в случае если санитарное и техническое состояние жилого помещения делает его непригодным для дальнейшего проживания. Такая непригодность определяется специальными комиссиями (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т.п.);
Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае (ст. 687 ГК РФ):
задолженности по квартирной плате в течение шести месяцев, в случае если более длительный срок не установлен в договоре, а при краткосрочном найме - более двух раз - по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилья нанимателем (сонанимателем) или другими лицами, за действия которых он не отвечает. В этом случае нанимателю суд может предоставить льготный, не более одного года, срок для восстановления нормального состояния жилого помещения с сохранением договора найма жилого помещения в силе;
использования жилого помещения не по назначению, нарушения прав и интересов соседей. В этих случаях суд вправе установить нанимателю годичный испытательный срок, либо предоставить отсрочку исполнения судебного решения на срок не более одного года.
Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.
Дистанционное обучение для тех, кто не хочет стоять в пробках по доступным ценам
Договор поднайма жилого помещения. Временные жильцы
Участниками жилищных правоотношений, помимо наймодателя и нанимателя, бывают поднаниматели и временные жильцы.
Временные жильцы могут проживать в жилом помещении не более 6 месяцев с предварительного уведомления наймодателя (ст. 680 ГК РФ несет общий характер для любой разновидности договора найма). В случае если срок проживания временных жильцов не был оговорен, то наниматель или любой иной член семьи могут потребовать выселения временных жильцов не позднее 7 дней после предъявления требования о выселении. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Οʜᴎ проживают бесплатно (соблюдение о норме общей площади жилого помещения не требуется). В то время как ст. 80 ЖК РФ предусматривает, что наймодатель может запретить проживание временных жильцов в случае, в случае если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры менее нормы предоставления.
Договор поднайма регулируется ст. 685 ГК РФ, которая предусматривает плату за пользование предоставленным жилым помещением.
Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения.
При досрочном прекращении договора найма одновременно прекращается договор поднайма. Поднаниматель в отличие от временных жильцов получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все жилое помещение). При этом самостоятельного права пользования он не приобретает и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель.
На договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
При социальном найме жилого помещения, договор поднайма заключается с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи при условии, в случае если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы (ст. 76 ЖК РФ). Срок договора определяется сторонами, в случае если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. При досрочном прекращении договора сторона договора - инициатор обязана предупредить другую сторону за три месяца. Договор поднайма является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы устанавливаются по соглашению сторон.
Общая характеристика договора найма жилого помещения - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Общая характеристика договора найма жилого помещения" 2017, 2018.
Договор найма жилого помещения - это договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст.671 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26. 01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30. 11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01. 01.2012)
Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренда.
Источники правового регулирования договора найма жилого помещения:
1) Конституция РФ включает норму о праве граждан на жилище (ст.40).
2) Гражданский кодекс РФ
3) Жилищный кодекс РФ.
4) Нормативные акты субъектов РФ.
Гражданское и жилищное законодательство предусматривают два основных вида договоров найма жилого помещения:
договор социального найма;
договор коммерческого найма.
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие "жилой фонд " - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, специализированные дома для одиноких престарелых, инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для проживания. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г
В зависимости от вида собственности жилищный фонд, согласно Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, можно подразделить на: фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц); государственный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд . При этом каждый жилой фонд имеет свое назначение по использованию - социальное или коммерческое. Договор социального найма заключается с гражданами, пользующимися помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде. Договор коммерческого найма может заключаться с проживающими в любом фонде.
Основания возникновения жилищных отношений:
решение органа местного самоуправления (социальный найм);
договор (коммерческий найм).
Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются "наймодатель" и "наниматель". В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст.674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст.678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст.681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст.680) и в значительной части - поднанимателей (п.1-3 ст.685).
Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях. Так, договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.
В договоре социального найма всегда участвует (прямо или опосредованно) публичный собственник (государство или муниципальное образование), а предметом отношений является помещения жилищного фонда социального назначения.
Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела III ЖК РФ. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма , а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ.
Сфера применения договора социального найма определена в ст. 19 ЖК РФ - это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, предназначенные для социально незащищенных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма, если он признан:
1) малоимущим органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации;
2) нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.
Иным категориям граждан, которые не являются малоимущими, но имеют право на получение жилого помещения по договору социального найма, жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных или региональных). Категории граждан и порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ (ч.3 ст.49 ЖК РФ). Кроме того, согласно ч.4 ст.49 ЖК РФ иным категориям граждан, имеющим право на жилье по договору социального найма, могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случаях и порядке, установленных названной статьей.
Что касается договора коммерческого найма , то ни одной из названных предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.
Договор коммерческого найма жилого помещения - это отчетливо выраженное гражданско-правовое, предпринимательское соглашение, суть которого определяется коммерческим интересом наймодателя. А договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места. Поэтому "родство" договоров социального и коммерческого найма весьма относительно.
Договор найма жилого помещения - это соглашение сторон, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения подразделяются на договор коммерческого найма и социального найма. Наиболее целесообразно обратить внимание на договор коммерческого найма.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Стороны договора - наймодатель и наниматель. Объект договора найма - жилое помещение. Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может быть только гражданин. Цель договора найма - обеспечение права гражданина на жилище.
Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 686 ГК РФ).
Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмездное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части.
Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним.
В обязанности наймодателя входят передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии, осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма, предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг (ст. 676 ГК РФ).
В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание от использования жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ).
Если постоянно проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем граждане не указаны в договоре найма, они приобретают этот статус в результате их вселения в жилое помещение в установленном порядке.
По общему правилу текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт - обязанностью наймодателя. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя (ст. 681 ГК РФ).
Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 682 ГК РФ).
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст. 687 ГК РФ).
Пользование жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда и во многих случаях в домах частного жилищного фонда осуществляется на основе договора найма жилого помещения. Основания заключения договора найма жилого помещения не одинаковы. В одних случаях для заключения договора найма жилого помещения не требуется наличия соответствующих оснований (юридических фактов), например при найме жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, в других - договор найма лишь завершает накопление юридического состава, порождающего договорное правоотношение найма жилого помещения. При отсутствии предшествующих заключению договора юридических фактов договор ничтожен.
Этим объясняется наличие не одного, а нескольких определений договора найма жилого помещения.
Общее определение договора найма жилого помещения дано в Жилищном кодексе/
Часть 1 статьи 27 Жилищного кодекса (далее - ЖК) устанавливает: «Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование».
Понятие договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда дано в ст. 56 ЖК. В ней установлено, что наймодателем по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда является местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности.
Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в Республике Беларусь (утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371) уточняет это определение. Он устанавливает, что такой договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения.
Статья 95 ЖК содержит еще одно определение договора найма жилого помещения, отнесенного к числу служебных. Подобные помещения подчиняются правовому режиму, отличающемуся от правового режима других жилых помещений. В соответствии с Типовым договором найма жилого помещения в общежитии (утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437) заключается договор найма жилого помещения, предоставляемого как для проживания одиноких граждан в жилом помещении, находящемся в совместном пользовании нескольких лиц, не состоящих в семейных отношениях, так и для проживания семей в обособленных помещениях.
Другие авторы наймодателями называли лиц, предоставляющих принадлежащую им жилую площадь, когда за такими лицами признается право распоряжения ею и заселения ее, а также владельцев площади, не имеющих таких прав, но обязанных заключить договоры жилищного найма с лицами, занявшими площадь на основе ордера. В качестве предоставляющих площадь и заключающих в отношении нее договоры найма выступают предприятия, учреждения и организации, имеющие жилые дома и распоряжающиеся площадью в них, кроме той, которую они передают в ведение местных Советов депутатов. С такой позицией вряд ли можно согласиться, поскольку не следует отождествлять с наймодателем тот орган, по решению которого предоставляется жилое помещение/
Предоставление жилых помещений осуществляется в рамках административно-правового отношения. Отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, являются гражданско-правовыми, а именно обязательственными. Для обязательственных правоотношений характерно юридическое равенство сторон договора, наличие взаимных прав и обязанностей по договору. В соответствии с Типовым договором найма жилого помещения в общежитии (утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437) заключается договор найма жилого помещения, предоставляемого как для проживания одиноких граждан в жилом помещении, находящемся в совместном пользовании нескольких лиц, не состоящих в семейных отношениях, так и для проживания семей в обособленных помещениях/
Типовые договоры, утверждаемые в установленном порядке, являются актами законодательства, регулирующими определенную группу жилищных отношений, отличающихся специфическими особенностями. Следовательно, можно утверждать, что договор найма жилого помещения является самостоятельным типом договора, объединяющим следующие виды:
- - договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. В него, в частности, входят договоры:
- - найма жилого помещения, предоставленного гражданам на общих основаниях;
- - найма жилого помещения, предоставляемого малообеспеченным нетрудоспособным гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, имеющим право получить жилое помещение вне очереди;
- - найма жилого помещения в специальном доме;
- - найма служебного жилого помещения;
- - найма жилого помещения в общежитии;
- - договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда. В него входят:
- - договор найма жилого помещения в домах (квартирах), находящихся в собственности граждан;
- - договор найма жилого помещения в домах организаций граждан-застройщиков (жилищных и жилищно-строительных кооперативов, молодежных жилых комплексов, коллективов индивидуальных застройщиков);
- - договор найма жилого помещения в домах коммерческих и некоммерческих организаций с правами юридических лиц, созданных на основе частной собственности. На жилые помещения в их домах также могут заключаться договоры найма на служебные жилые помещения и помещения в общежитиях.
Договоры найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда заключаются на основе сложного юридического состава. Этот состав неодинаков. Совокупность юридических фактов, порождающих договорное отношение найма жилого помещения, зависит от вида договора.
В юридический состав, порождающий договорные отношения с гражданами на общих основаниях, входят следующие юридические факты: состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, решение о предоставлении жилого помещения и договор найма жилого помещения.
С малообеспеченным нетрудоспособным гражданином договор найма жилого помещения заключается при наличии следующих юридических фактов:
- - состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- - среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи данного нанимателя не должен превышать утвержденного бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет и на день предоставления жилого помещения;
- - решение соответственно исполнительного и распорядительного органов, предприятия, учреждения, организации, завершающий этот юридический состав договор найма жилого помещения.
В юридический состав, порождающий договорные отношения найма жилого помещения с гражданами, которым предоставляется жилое помещение в специальных домах, входят следующие юридические факты:
- - включение жилого дома в категорию специальных домов;
- - отнесение нанимателя к категории граждан, которым может предоставляться жилое помещение в специальных домах;
- - решение органа, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которого находится специальный дом;
- - договор найма жилого помещения в специальном доме.
Юридический состав, порождающий договорные отношения найма служебного жилого помещения или жилого в общежитии, состоит из следующих юридических фактов:
- - включение жилого помещения в число служебных помещений или общежитий;
- - нахождение гражданина, которому предоставлено служебное жилое помещение или помещение в общежитии, в трудовых отношениях с наймодателем или обучение гражданина в учебном заведении наймодателя;
- - решение наймодателя о предоставлении служебного жилого помещения или общежития;
- - договор найма жилого помещения в служебном жилом помещении или общежитии. Для заключения договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда требуется лишь один юридический факт -- заключение договора.
После заключения договора найма жилого помещения, а в случае, когда он не был заключен, после вселения гражданина в предоставленное ему помещение на его имя открывается финансово-лицевой счет и производится прописка всех граждан, вселившихся вместе с ним. По финансово-лицевому счету начисляется плата за квартиру и коммунальные услуги. В нем производятся отметки о поступлении от нанимателя указанных платежей.
Поскольку финансово-лицевой счет гражданам, законно вселившимся в свободное жилое помещение, открывается всегда, то часто считают, что лицо, на имя которого он открыт, имеет самостоятельное право пользования жилым помещением, а открытие финансово-лицевого счета считают заключением договора найма жилого помещения. С этим нельзя согласиться.
В случае открытия финансово-лицевого счета на имя гражданина, с которым не был заключен договор найма жилого помещения и который не приобрел самостоятельного права пользования по другим основаниям, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.
Факт сохранения финансово-лицевого счета и принятия наймодателем платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами от гражданина, который выбыл на постоянное жительство в другой населенный пункт или вселился для постоянного проживания в другое жилое помещение, значения не имеет. Если финансово-лицевой счет не открыт, это не означает, что у гражданина нет самостоятельного права пользования жилым помещением, если он вселен на законном основании и с ним заключен договор найма жилого помещения.
Отрицая правообразующее значение финансово-лицевого счета, следует отметить, что он может служить одним из доказательств наличия или отсутствия самостоятельного права пользования жилым помещением.
По месту постоянного проживания производится регистрация. Наличие (или отсутствие) регистрации не означает, что гражданин имеет (или не имеет) самостоятельное право на жилое помещение.
Однако было бы неправильным утверждать, что наличие или отсутствие регистрации вообще не имеет никакого значения. Как первая, так и вторая служат одним из доказательств при решении вопроса о самостоятельном праве пользования жилым помещением.
Регистрация обеспечивает возможность контроля за соблюдением паспортного режима и имеет важное административно-правовое значение. Нарушение ее правил и проживание без нее является административно-правовым правонарушением и влечет административно-правовую ответственность.
Отсутствие регистрации не оказывает никакого влияния на наличие права самостоятельного пользования жилым помещением, если гражданину было отказано в прописке незаконно.
Как уже упоминалось основное место среди оснований возникновения права пользования жилыми помещениями занимает договор найма жилого помещения, стороной которого наряду с нанимателем согласно ст. 27 ЖК является наймодатель, который обязуется предоставить жилое помещение во владение и пользование за плату.
Договор найма жилого помещения является двусторонним. Сторонами в нем выступают наймодатель и наниматель.
Наймодателем в договорах найма жилого помещения государственного жилищного фонда и найма жилого помещения социального пользования, а также найма служебного жилого помещения является районный, городской, районный в городе, поселковый, сельский распорядительный и исполнительный орган либо предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности, в хозяйственном ведении либо оперативном управлении которой находится жилье.
Наймодателем в договорах найма жилого помещения в домах или квартирах юридических лиц негосударственной формы собственности являются последние.
Что же касается наймодателя в договорах найма жилого помещения в домах либо квартирах, принадлежащих гражданам либо организации граждан-застройщиков, то в данном случае им является гражданин - титульный пользователь жилья.
Статья 8 ЖК Республики Беларусь предусматривает, что нанимателем могут быть только физические лица: граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства - поскольку жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Использование их не по назначению не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК. Таким исключением является использование не по назначению одноквартирных, блокированных жилых домов (либо их части) по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами. Кроме того, при этом следует соблюдать правила градостроительства, нормы санитарной гигиены и противопожарной безопасности.
Особенностью договора найма жилого помещения является, как правило, так называемая множественность лиц на стороне нанимателя. Это означает, что заключение такого договора с одним из членов семьи дает право другим членам семьи проживать в жилом помещении вместе с лицом, заключившим договор. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с ним правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора. Причем совершеннолетние члены семьи несут с нанимателем солидарную ответственность по договору найма жилого помещения, если иное не предусмотрено письменным договором между ними (часть 1 ст. 30ЖК).
В ст. 56 ЖК в качестве наймодателя по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда назван местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности. Такая формулировка закона требует уточнения, поскольку из практики применения и из смысла нормы не ясно, состоят ли эти организации в обязательственных правоотношениях с нанимателями жилых помещений, являются ли они надлежащими истцами или ответчиками в судебных процессах по жилищным делам. Проблема в понимании «наймодателя» связана с тем, что в юридической литературе, практике и нормативных правовых актах содержатся разные представления о наймодателе как стороне договора найма жилого помещения.
Что касается частного жилищного фонда, наймодателем в данном случае является собственник жилого помещения.
Исходя из ранее действовавшего жилищного законодательства в юридической литературе было представлено мнение, что наймодателями являются жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) - домоуправления, жилищно-эксплуатационные конторы, а в домах ведомственного фонда, если такие организации не созданы, то наймодателями являлись сами предприятия, учреждения, организации.
Задачей ЖЭО является «всемерное сохранение вверенного ей государственного жилищного фонда путем правильного ведения домового хозяйства: осуществление планово-предупредительного и капитального ремонта здания и жилых помещений; содержание домовладения в надлежащем санитарном состоянии; обеспечение сохранности жилых и нежилых помещений, находящихся в пользовании квартиросъемщика».
Другие авторы наймодателями называли лиц, предоставляющих принадлежащую им жилую площадь, когда за такими лицами признается право распоряжения ею и заселения ее, а также владельцев площади, не имеющих таких прав, но обязанных заключить договоры жилищного найма с лицами, занявшими площадь на основе ордера. В качестве предоставляющих площадь и заключающих в отношении нее договоры найма выступают предприятия, учреждения и организации, имеющие жилые дома и распоряжающиеся площадью в них, кроме той, которую они передают в ведение местных Советов депутатов. С такой позицией вряд ли можно согласиться, поскольку не следует отождествлять с наймодателем тот орган, по решению которого предоставляется жилое помещение.
Предоставление жилых помещений осуществляется в рамках административно-правового отношения. Отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, являются гражданско-правовыми, а именно обязательственными. Для обязательственных правоотношений характерно юридическое равенство сторон договора, наличие взаимных прав и обязанностей по договору. В юридической литературе высказывалось мнение, что наймодателями являются собственники жилых помещений, действующие непосредственно или через уполномоченных лиц. С такой позицией можно согласиться только применительно к договорам найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда. Однако к договорам найма жилых помещений государственного жилищного фонда такой вывод не применим по следующим основаниям. Согласно ст. 7 ЖК государственный жилищный фонд включает республиканский жилищный фонд (собственность Республики Беларусь) и коммунальный жилищный фонд (собственность административно-территориальных единиц). Но это не дает основания утверждать, что в двусторонних обязательственных отношениях по пользованию жильем по договору найма жилого помещения состоит Республика Беларусь или административно-территориальная единица.
Затруднения в понимании наймодателя в законодательстве и на практике проявляются также в следующем. Согласно ст. 59 ЖК требования нанимателей, объединяющихся в одну семью, об изменении договора найма жилого помещения предъявляются к наймодателю. Следовательно, по ст. 56 ЖК это должен быть местный исполнительный и распорядительный орган. Однако правом изменять договоры найма жилых помещений (при отсутствии спора между проживающими в квартире гражданами) обладают и сами ЖЭО. При наличии спора изменение договора найма жилого помещения производится в судебном порядке.
Также по ст. 64 ЖК переоборудование и перепланировка жилого помещения возможны в целях повышения благоустройства жилого помещения с разрешения наймодателя. Разрешение на переоборудование и перепланировку выдает местный исполнительный и распорядительный орган. Между тем по ранее действовавшему ЖК 1983 г. (ст. 98) на переоборудование требовалось согласие наймодателя и исполкома, т.е. из ст. 98 ЖК 1983 г. следовало, что законодатель разделял полномочия ЖЭО и исполкома как двух органов, один из которых правомочен обслуживать жилые помещения, а второй - предоставлять жилые помещения.
При рассмотрении жилищных дел в качестве наймодателя и надлежащей стороны по делу привлекаются органы, имеющие отношение и к предоставлению жилых помещений, и к пользованию ими. Постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» в п. 6 разъяснено, что по жилищным делам, касающимся вопросов, решение которых отнесено к компетенции местных исполнительных и распорядительных органов и администрации юридических лиц (предоставление жилых помещений, обмен, признание договора найма недействительным и др.), стороной в споре могут быть только эти или уполномоченные ими органы.
При рассмотрении жилищных дел суды обязывают именно ЖЭО заключать договоры найма жилых помещений. Такая практика отвечает требованиям законодательства.
С экономической точки зрения положение ЖЭО таково, что на возмещение затрат ЖЭО предусматривается государственная дотация, поскольку затраты на эксплуатацию и ремонт жилья оплачиваются нанимателями не в полном объеме (примерно 30 % от реальной себестоимости). Планируется переход от дотаций ЖЭО к выплате государственных пособий гражданам для компенсации части затрат на квартирную плату и плату за коммунальные услуги.
Основную массу договоров найма жилых помещений заключают ЖЭО в лице их должностных лиц (директоров). Местные исполнительные и распорядительные органы делегировали право ЖЭО заключать договоры найма (например, распоряжением администрации Ленинского района г. Минска предоставлено право унитарному предприятию «ЖЭС № 2 ЖРЭО Ленинского района г. Минска» в лице директора заключать договоры найма жилых помещений и именоваться в договоре наймодателем; аналогичное распоряжение принято администрацией Московского района г. Минска в отношении унитарного предприятия «ЖРЭО Московского района г. Минска»).
Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что в обязательственных отношениях с нанимателями по договорам найма жилых помещений, относящихся к государственному жилищному фонду, как правило состоят жилищно-эксплуатационные организации. При отсутствии ЖЭО в качестве наймодателя выступает юридическое лицо, предоставившее жилое помещение и осуществляющее обслуживание и эксплуатацию этого жилого помещения (например, обслуживание жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций государственной формы собственности). Такой вывод также подтверждается ст. 50 ЖК, где перечислены обязанности наймодателя по обеспечению сохранности государственного жилищного фонда. В основе договора найма жилого помещения лежит право пользования нанимателем и членами его семьи жилым помещением; соответственно главная обязанность другой стороны договора - наймодателя - обеспечить надлежащее пользование жилым помещением. Такая цель может быть достигнута путем выполнения наймодателем обязанностей по надлежащему содержанию и эксплуатации жилищного фонда, предоставлению коммунальных услуг.
Говоря о нанимателе как стороне договора найма следует знать, что им может быть гражданин Республики Беларусь, кроме того если говорить об отношениях аренды, в данном случае можно вести речь и о иностранных гражданах.
По отдельным видам договоров найма жилые помещения предоставляются лицам в связи с принадлежностью их к определенной категории. Таким образом предоставляются служебные жилые помещения (ст. 91 - 96 ЖК, жилые помещения социального пользования, жилые помещения для ветеранов, престарелых и инвалидов, общежития и т.п. По другим договорам найма нанимателем может выступать один из дееспособных граждан, на которого также выделяется жилье. Это не исключает возможности замены нанимателя в будущем в порядке изменения договора найма жилого помещения по ст. 59 - 61 ЖК.
По действующему законодательству на стороне нанимателя выступают: сам наниматель, члены его семьи, иные граждане, имеющие право пользования жилым помещением.
Граждане, вселенные нанимателем в занимаемое им жилое помещение, приобретают равное с нанимателем и другими членами семьи право пользования жилым помещением, если между этими гражданами и нанимателем с совместно проживающими с ним членами семьи не было иного письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
При этом члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по договору найма жилого помещения.
Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя.
Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия нанимателя и других проживающих с ним членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит любому дееспособному члену семьи в случае смерти нанимателя или утраты им права на жилое помещение.
Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям ЖК Республики Беларусь.
Итак, мы уже уяснили некоторые аспекты содержания договора найма жилого помещения (предмет, стороны, некоторые права). Однако рассматривая Типовой договор найма утвержденный Постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 371 следует сказать, что кроме вышеназванных условий необходимо, чтобы присутствовали также условия о сроках предоставления помещения. Жилищный кодекс Республики Беларусь не предусматривает конкретного срока, на который должен заключаться договор найма жилого помещения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что срок каждого конкретного договора определяется сторонами при его заключении (как правило, такие договоры заключаются на неопределенный либо длительный срок), причем возвращаясь к предмету договора следует особенно отметить необходимость конкретного и наиболее подробного указания всех параметров помещения с конструктивными особенностями, немаловажно также указать исчерпывающие паспортные (регистрационные - для юридических лиц) данные сторон.
Следует как можно полнее указать права и обязанности сторон о которых мы поговорим ниже.
Таким образом, как мы видим, договор найма жилого помещения представляет собой соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Форма договора найма жилого помещения - письменная. Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.
К существенным условиям такого договора относятся условия о предмете, сроках, плате за данное помещение.
