Последнее обновление: 06.06.2019
Вопрос:
Застройщик задерживает сдачу дома по ДДУ, и предлагает мне подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи. Что мне делать? Стоит ли подписывать это соглашение? И что будет, если я его не подпишу?
Ответ:
Редкая птица долетит до середины Байкала, и редкий в России может похвастаться сдачей построенного многоквартирного жилья точно в срок. И у каждого дольщика начинает заранее болеть голова на предмет того, что ему делать, если произойдет задержка строительства и сроков передачи квартиры по условиям Договора долевого участия (ДДУ) .
Застройщик же, в свою очередь, пытаясь избежать выплаты , пользуется своим правом по закону (ФЗ-214 ) перенести этот срок с согласия другой стороны договора – то есть дольщика. Для этого он высылает дольщику официальное уведомление о переносе срока сдачи дома, и предлагает его подписать, фактически меняя первоначальные условия договора.
О чем здесь говорит закон, и как здесь лучше поступить дольщику? Порядок действий тут, обычно, такой.
Как определяется срок сдачи дома?
Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий . При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры , а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».
В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:
- Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2017 ; – или
- Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2017 года ; – или
- Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2017 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок ) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.
Если Застройщик
нарушает срок сдачи дома (в т.ч. по объективным, не зависящим от него причинам
), он обязан известить об этом всех участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца
до указанного в договоре срока, и предложить им изменить договор ДДУ, заключив дополнительное соглашение к нему (Откроется в новой вкладке.">п.3. ст.6, ФЗ-214).
Допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома должно содержать указание причин задержки строительства и предлагать новые сроки передачи квартиры дольщику. Важно понимать, что это именно ПРЕДЛОЖЕНИЕ к добровольному перезаключению договора и переносу срока, а не принудительное условие. Дольщик на свое усмотрение может его принять или нет.
Что будет, если дольщик подпишет соглашение о переносе срока сдачи дома?
Если Застройщик окажется достаточно убедителен и дольщик согласится («эх, ладно, уговорил» ) подписать допсоглашение к ДДУ об изменении срока сдачи дома и передачи квартиры, то он лишается следующего:
- Он уже не сможет претендовать на выплату неустойки из-за просрочки сдачи дома (о неустойке – см. ниже ). Точнее, претендовать он сможет, но только в том случае, если Застройщик нарушит уже новый срок передачи квартиры по допсоглашению. И рассчитываться неустойка будет уже от этой новой даты.
- Он лишается права на расторжение ДДУ в одностороннем порядке (о расторжении – см. ниже ) и возврата своих денег на основании нарушения срока сдачи дома больше чем на 2 месяца (Откроется в новой вкладке.">пп.1, п.1, ст.9, 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию придется ждать, пока Застройщик нарушит новый срок на 2 месяца.
Если дополнительное соглашение к ДДУ будет подписано, то первоначальный срок сдачи дома учитываться уже не будет. В случае судебных споров с Застройщиком , дольщик не сможет опираться на первоначальные условия ДДУ.
Что будет, если дольщик откажется подписывать это соглашение?
Согласно Гражданскому кодексу РФ, любое изменение условий договора возможно только по взаимному соглашению сторон (за исключением отдельных случаев, не имеющих отношения к данной теме ). Из этого следует, что дольщик, являясь равноправной стороной договора, может отказаться от изменения его первоначальных условий. Никаких негативных юридических последствий от этого для дольщика не будет (хотя, Застройщик, очевидно, будет недоволен ).
Конечно, по факту перенос сроков сдачи дома все равно произойдет (тут уж ничего не поделаешь ), но дольщик сможет компенсировать себе все связанные с этим потери, предъявив требование о выплате неустойки .
За нарушение срока сдачи дома и передачи квартиры дольщику – рассказано в отдельной заметке по ссылке.
Сообразно заложенным в него условиям, одна сторона предоставляет свои материальные средства для возведения жилого дома, а другая обязуется его построить.
Он приобретает законную силу со дня осуществления регистрации в Росреестре .
Отражение в законе
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Процедура регламентируется ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Действие указанного выше акта не распространяется на случаи возведения зданий за счет инвестиционных вложений.
Права дольщика
Он был издан законодателем в целях усовершенствования системы долевого строительства 7 декабря 1992 года под номером 2300-1.
Сообразно нормативам указанных выше актов дольщик вправе выставить застройщику свои относительно допущенных им нарушений условий договора ДУ.
Жалобы могут носить следующий характер:
Любой участник может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ, если застройщик ущемляет права дольщика.
Видео: договор долевого участия
Также он вправе истребовать возврата вложенных им средств.
Обязанности застройщика
В число основных входит:
| Получение многоквартирного дома | в установленном законодателем порядке |
| Оформление | , где предполагается возведение здания |
| Публикация за 14 дней до дня заключения ДДУ проектной документации в периодических изданиях | размещение информации на официальных сайтах застройщика в интернете |
| Предоставление проекта в Управление государственного строительного надзора | орган государственной регистрации права собственности с недвижимостью и проведению с ним сделок при заключении договора с первым участником |
| Сохранение оригинала проектной документации | внесение в нее изменений в установленном порядке и в сроки |
| Предоставление любому обратившемуся к застройщику лицу | дольщику для ознакомления проектные документы |
| Целевое использование предоставленных гражданами материальных средств | возведение многоквартирного дома в установленный договором срок с последующей передачей его дольщикам |
| Направление дольщику | за месяц до ввода здания в эксплуатацию, если соглашением не был установлен срок его сдачи, либо за 14 дней, если он был указан |
| Передача разрешения на введение дома в эксплуатацию в Росреестр | мера должна быть осуществлена на протяжении 10 дней после его получения |
| Возвращение денежных средств | вместе с процентными начислениями на них лицу, который расторгнул ДДУ |
Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия
Правила оформления
Составляется при внесении поправок в проектную документацию, изменении срока сдачи в эксплуатацию возводимого застройщиком здания.
Оно должно быть сообразно указаниям нормативно-правовых актов в Росреестре, поэтому необходимо подать соответствующее заявление.
К нему прилагаются:
Документ оформляется на любое изменение, которое вводится в проектную документацию вне зависимости от назначения.
Образец документа
Единой формы для оформления дополнительного соглашения законодателем не введено, поэтому каждый застройщик может разработать свою.
Но она должна отражать все виды поправок, изменений, которые были введены.
Например, в нем может содержаться информация относительно переноса срока сдачи объекта.
Право выбора его подписи остается за участником, который принял решение о вступлении в долевое строительство.
Как правило, любой застройщик в него вносит графу, что дольщик не возражает против установления нового срока передачи здания в эксплуатацию.
Если он подписывает такого рода документ, то лишается права получения неустойки с застройщика.
Пример заполнения
- место, дата его заключения;
- персональные данные сторон, подписавших его;
- ссылку на основной договор, его реквизиты;
- основания оформления. Преамбула — «заключили настоящее дополнительное соглашение»;
- дата вступления в законную силу, его срок действия;
- реквизиты подписавших документ сторон, их подписи, печать.
При внесении изменений целесообразно вписать их:
1. Изложить пункт договора в следующей редакции:
«__. ____________________», пишется новая редактура соответствующего пункта;
и/или
2. Пункт ___ (в пункте ___ слова «___») из содержания соглашения исключить;
и/или
3. Дополнить текст пунктом ___ следующего содержания:
«__. ____________________».
Оплата госпошлины
Размер пошлины за регистрацию дополнительного соглашения к ДДУ равен 350 рублям вне зависимости от правового положения производящих уплату лиц.
Она уплачивается до подачи заявления в наличной либо безналичной форме.
Срок готовности
Сообразно положениям Федеративного закона № 210-ФЗ срок регистрации документа составляет 5 календарных дней со времени подачи заявления..
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Требуется ли подписывать и регистрировать дополнительные соглашения к договорам долевого участия в долевом строительстве в случае продления срока ввода в эксплуатацию и передачи объекта участнику(ч.3 ст. 6 ФЗ-214) или достаточно только уведомления разослать? И еще какой срок окончания строительства нужно указывать в заключаемых договорах участия предыдущий или с учетом продления?
Ответ
Тот факт, что застройщик продлил срок разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, уведомив при этом дольщиков, не имеет значения для его обязательств перед участниками долевого строительства, которые могут быть изменены путем подписания и регистрации доп.соглашения. В свою очередь, подписание доп. соглашения о продлении срока передачи квартиры является правом дольщика, а не обязанностью. Если дольщик откажется от подписания, то срок исполнения обязательства застройщика по передаче объекта останется прежним.
Следовательно, при нарушении срока передачи квартиры у дольщика будет право взыскать неустойку( ст. 6 закона № 214-ФЗ). Но если дольщик подпишет допсоглашение, то договор будет действовать на условиях нового срока и пропуск застройщиком прежнего срока уже не будет основанием для начисления неустойки.
Даже тот факт, что застройщик продлил срок разрешения на строительство, не имеет значения для его обязательств перед участниками долевого строительства(см. ), однако в случае отказа дольщика от подписания доп. соглашения, застройщик может обратиться в суд с иском о понуждении к подписанию доп.соглашения.
В п. 24 обзора судебной практики Президиума Верховного суда РФ от 04.12.2013 рассматривая спор с застройщиком ООО« КраснодарФинСтрой» указал, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством(). Верховный суд, отменяя ранее принятые решения разъяснил, что руководствуясь нормами и принимая решение о понуждении дольщика заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома, районный суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства и не перечислил доказательства их существования, из которых стороны исходили при заключении договора, а также не привел факты наличия совокупности условий, предусмотренных названной статьи, являющихся основанием для изменения договора. Между тем ООО« КраснодарФинСтрой», вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.
В Апелляционном определении Краснодарского краевого суда от 22.08.2013 № 33−17929/13 суд также отказал в иске застройщику об обязании подписать дольщика доп. соглашение о продлении сроков передачи квартиры в связи с изменением проектной декларации.
В свою очередь, в случае изменения срока ввода в эксплуатацию, застройщик должен внести соответствующие изменения и в проектную декларацию, в связи с чем, новые заключаемые договоры долевого участия должны быть с уточненным сроком ввода в эксплуатацию.
Дополнительно Вы можете ознакомиться:
Долевое участие в строительстве. Что можно требовать от застройщика, если он не выполняет обязательства;
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах« Системы Юрист»
<…>
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
<…>
« 24. Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством().Договором участия в долевом строительстве квартиры в многоквартирном доме, заключенным между Т. и ООО« КраснодарФинСтрой», определен срок передачи квартиры Т. Впоследствии ООО« КраснодарФинСтрой» в проектную декларацию по проектированию и строительству указанного дома внесены изменения, согласно которым срок ввода в эксплуатацию здания изменен на более поздний. Изменения в проектную декларацию и декларация в новой редакции зарегистрированы в установленном порядке.
ООО« КраснодарФинСтрой» направило Т. сообщение с информацией о невозможности завершения строительства здания в срок и о переносе срока ввода в его эксплуатацию, а также с предложением об изменении договора и заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора, однако от Т. не получено ответа о заключении либо об отказе от заключения дополнительного соглашения. В связи с этим ООО« КраснодарФинСтрой» обратилось в суд с иском к Т. о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о продлении срока передачи объекта долевого строительства и его государственной регистрации.
Решением Советского районного суда города Краснодара исковые требования ООО« КраснодарФинСтрой» удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение районного суда оставлено без изменения.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные ООО« КраснодарФинСтрой» требования, районный суд исходил из того, что задержка с окончанием строительства дома и ввода его в эксплуатацию вызвана недостатком у застройщика денежных средств. Кроме того, большая часть участников долевого строительства многоквартирного дома в добровольном порядке подписали дополнительные соглашения о продлении срока передачи объекта долевого строительства.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления, указав следующее.
Где получить ответ на любой юридический вопрос
В Системе Юрист есть ответы на частые вопросы юристов компаний. Подписчики Системы Юрист получают еще индивидуальные консультации от экспертов.
Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:
- Смена фамилии после заключения ДДУ
- После заключения ДДУ цена снизилась, можно ли составить дополнительное соглашение по другой цене?
Ответы юристов (1)
- Все услуги юристов в Москве Составление договора долевого участия в строительстве Москва от 20000 руб. Проверка документов и договоров Москва от 5000 руб.
Похожие вопросы
- Смена фамилии после заключения ДДУ 07 Июля 2015, 18:05, вопрос №897112 1 ответ
- После заключения ДДУ цена снизилась, можно ли составить дополнительное соглашение по другой цене? 03 Сентября 2017, 07:28, вопрос №1741302 1 ответ
- Изменение общей жилой площади квартиры.
Изменение проектной площади квартир
Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика. Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.
Внимание
Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения. Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.
При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон. Особенности процедуры изменения цены договора:
- Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон.
Изменение площади квартиры при долевом строительстве
Инфо
Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату. Застройщик не вправе требовать осуществления доплаты без заключения соглашения с дольщиком, поскольку это является односторонним изменением договора, что запрещено ст.
310
Важно
ГК РФ. В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п.
2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:
- Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере.
Изменение проекта и площади квартиры после заключение дду без доп.соглашения
Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.
- Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
- Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены - потребовать возврата уплаченной суммы.
Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором. - Более того, согласно п. 1 ст.
Об изменении площади квартиры по дду
Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется. Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора. Вопрос Доплата застройщику стоимости квартиры Может ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв.
м? Ответ Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены (п.
2 ст. 5 ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м.
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Нужно ли уплачивать цену договора долевого строительства до уступки прав требований по нему? Узнайте из материала «Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве» в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный доступ на 3 дня бесплатно! Получить доступ Но застройщик не согласился с таким постановлением органа и обратился в суд с требованием признать его незаконным и отменить. Суд первой инстанции отказался удовлетворять его требования, но на стадии апелляции судьи позицию застройщика поддержали. Они пришли к выводу о недоказанности наличия в действиях общества состава административного правонарушения. Он указал, что незаключение дополнительного соглашения в связи с изменением фактической общей площади квартиры (на 0,2 кв.
м больше) не свидетельствует о наличии обмана потребителя.
Договор долевого участия в строительстве и доп. соглашение
После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М. доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв.
м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м). Судебная практика по изменению площади квартиры по договору долевого участия Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива.
При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.
В описанном Вами случае речь идет именно об изменении цены (ее повышении). Приказом Минюста России от 09.06.2005 № 82 утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества. В соответствии с п. 13, п. 15 Инструкции государственной регистрации подлежит и изменение договора участия в долевом строительстве. При этом на основании соглашения сторон договора в Единый государственный реестр прав вносится запись об изменении площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке (п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219). А изменение площади влечет за собой изменение цены.
Доп соглашение об изменении площади квартиры по дду
Несмотря на это, во многом суды также и солидарны. Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства. Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков. Основные выводы из судебной практики:
- Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».
Может быть остекленным (п.3.1.) Таким образом, расчет в вашем случае выглядит таким образом: Разница в данных кадастрового учета кв. 246 площадь 43.1 кв.м. и проектной площади без лоджии (42,72кв.м.) составляет 0,38 кв.м. Сопоставимый метраж (0,35 кв.м.) выставлен застройщиком в счете на доплату. Проверка: 43.1 кв.м. (без лоджии по данным кадастрового учета) + 3,55 кв.м. (лоджия)/2(коэф лоджии) = 44,875 Аналогичная площадь (44,85) указана застройщиком в счете на доплату как площадь БТИ. Заключение: Исходя из представленных данных, заявление застройщика об изменении площади представляется обоснованным. Разницы в измерениях находятся в пределах допустимых погрешностей округления (0,1 кв.м).
Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:
- Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
- При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
- При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст.
Возведение многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, даже при использовании современных технологий, занимает достаточно большой промежуток времени – от одного года и более. В этот период может случиться большое количество значимых событий, в результате которых возникнет потребность внести изменения в заключенный ранее договор долевого участия.
Как и в случае с любым договором, изменения в ДДУ должны оформляться дополнительным соглашением. Оно является свободным волеизъявлением сторон договора и является неотъемлемой частью основного договора.
Какие бывают изменения
По смыслу термина «дополнительное соглашение» очевидно, что этот юридический документ составляется для оформления любых изменений и дополнений, вносимых в первоначальный договор. Подписывая дополнительное соглашение к любому из них, стороны выражают своё добровольное и безоговорочное согласие на вносимые изменения.
Законодательством не определены сроки заключения допсоглашений. Это значит, что его можно заключить на любой стадии действия договора. Также нет единой стандартной формы.
Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве может быть различных видов и иметь множество причин для его заключения. Вот несколько наиболее часто встречающихся:
- об изменении сроков или порядка оплаты ДДУ;
- о его расторжении;
- о перемене даты передачи жилья дольщику на более позднюю;
- об изменении подсудности при возникновении спорных ситуаций;
- в случае изменения одной из сторон договора или сведений о ней;
- при отклонении предмета договора или его отдельных частей от проектной документации.
Чаще всего с такой инициативой выступают застройщики. Предлагая, а порой просто навязывая, дольщику подписание дополнительного соглашения к ДДУ, они подразумевают свои цели. Основная из них – снять с себя ответственность за нарушение условий договора. Тем самым они ставят дольщиков в заведомо невыгодные условия.
Порядок оформления
Законодательством не установлена типовой бланк дополнительных соглашений, поэтому в каждом кон третном случае разрабатывается индивидуально. Образец оформления дополнительного соглашения можно найти в свободном доступе на сайте любой юридической организации.
Наряду с основным договором, в дополнении к нему в обязательном порядке должны быть присутствовать следующие пункты:
- дата и место составления;
- сведения о подписывающих сторонах;
- регистрационные и основные сведения о ДДУ, к которому составляется дополнение;
- предмет допсоглашения, с указанием пунктов и разделов и измененных формулировках в них;
- период вступления в законную силу и сроки действия;
- реквизиты и подписи сторон.
Прежде чем подписать дополнительное соглашение, рекомендуется внимательно прочитать его еще раз, чтобы выяснить, не внес ли застройщик в него части, не согласованные с дольщиком.
Нужна ли регистрация
При возникновении подобной ситуации некоторые задаются вопросом о необходимости регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия.
Законодательством предусмотрено, что все документы, выполненные на основе какого-либо договора, проходят такие же регистрационные процедуры. Поэтому допсоглашение в обязательном порядке должно быть зарегистрировано там же, где регистрировался основной договор.
Для проведения регистрации в Росреестр сдаются следующие документы:
- паспорта дольщика и представителя застройщика;
- доверенность для представителя;
- оригинал допсоглашения в двух экземплярах;
- ипотечный договор;
- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию в размере.
Регистрирующий орган оформляет ее за пять дней со дня подачи документов. Допсоглашение, не прошедшее регистрацию, является недействительным и считается незаключенным.
Застройщик может в судебном порядке, согласно ст. 165 ГК РФ, принудить зарегистрировать уже подписанное соглашение. При этом судебные расходы будут компенсироваться за счет ответчика.
Обязанность по заключению
Чаще всего девелопер, для подписания соглашения, направляет его участнику одним из способов:
- по электронной почте;
- курьерской доставкой;
- заказным письмом по обычной почте.
Реакция дольщика на такие предложения может быть следующей:
- отказаться, уведомив об этом застройщика;
- согласиться и подписать, уточнив кто берет на себя регистрацию документа;
- проигнорировать его и ничего не отвечать.
К подписанию этого документы необходимо относиться очень серьезно. Как и сам основной договор, его лучше изучить вместе с опытным юристом. В допсоглашение девелопер может вписать пункты, о которых дольщик с ним не договаривался. При наличии условий соглашения, ставящих участника в невыгодное положение, от подписания его лучше отказаться.
Участник долевого строительства является потребителем услуги. Заключение договора – его право, а совсем не обязанность. Статьей 438 ГЛ РФ предусматривается, что молчание в ответ на оферту, не считается акцептом или принятием предложения. Поэтому, при отсутствии ответа на допсоглашение, договор продолжает действовать на прежних условиях.
Когда не стоит подписывать
Рассмотрим некоторые разновидности дополнительных соглашений, которые чаще всего предлагают строительные организации участникам ДДУ. При их подписании существенно изменяются условия договора участия в долевом строительстве. Это делает их менее выгодными для дольщика и может лишить его возможности отстаивать в суде своих прав потребителя.
При переносе сроков
Допсоглашение о переносе сроков сдачи объекта является наиболее распространенной формой. Обычно его предлагают заключить до сдачи объекта комиссии, либо после выдачи разрешения на эксплуатацию сооружения. Делая такое предложение, девелопер пытается снять с себя ответственность за нарушение сроков передачи здания или квартир участникам ДДУ. Это позволяет ему избежать оплаты неустоек и компенсации понесенных участниками убытков.
Законодательством не запрещено строительной организации сделать участникам долевого строительства предложение о переносе сроков передачи объекта на более поздние. Дольщик не обязан его принимать – это остается на его усмотрение. У него обязательно должно быть понимание, что, приняв такое предложение, он теряет право требования со строителей оплаты компенсации за несоблюдение сроков передачи объекта.
О расторжении договора
Зачастую дольщику выгоднее предложить внести изменения в условия расторжения, предусмотренные договором. Но только тогда, когда в них нет причины, побуждающей участника к его расторжению.
В случае намерения заказчика расторгнуть договор по причине неисполнения девелопером своих обязательств следует помнить, что полученная компенсация в этом будет значительно ниже той, которую можно было бы отсудить.
Об изменении подсудности
Изменяя подсудность по соглашению, строительная организация подразумевает свои корпоративные интересы. Дольщик имеет законное право обращаться в суд по месту жительства, строительства объекта или нахождения строительной организации.
Застройщики, намереваясь перенести рассмотрение дел в суды по месту его нахождения, рассчитывают на установившуюся здесь тенденцию по занижению размеров неустоек.
Зачастую девелопер предлагает перенести рассмотрение споров в третейском суде. Это лишит дольщика возможности воспользоваться преимуществами по Закону о защите прав потребителей.
