В общем смысле, залог можно определить как имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа. Т. е. залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога, в качестве обеспечения, выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.
Предметом залогаможет быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т. е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т. п.
Основные принципы залога:
- 1. Гласность - доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех заинтересованных лиц.
- 2. Конкретность - имущество, переданное в залог должно по своим характеристикам (и в частности по функциональному назначению) точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации.
- 3. Доверие - стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга. Требования залогодержателя выполняются под гарантии оговоренного имущества залогодателя. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.
Существует большое количество видов залога, которые отличаются друг от друга в соответствии с признаками, которые легли в их основу.
С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:
- - классический залог - имущество остается у залогодателя;
- - заклад - имущество передается залогодержателю во владение;
- - твердый залог - имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.
Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.
Ипотека представляет собой два аспекта: юридический и экономический.
Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.
Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения - купля-продажа, обмен - нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.
- 2. Здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения. Здесь также необходимо сказать, что если земельный участок, на котором находится закладываемый объект, сдан в аренду, то одновременно с ипотекой здания или сооружения обязательно закладываются права аренды на этот участок или его часть.
- 3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
- 4. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.
- 5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
- 6. Незавершенные строительством объекты недвижимости, а также материалы и оборудование, которые заготовлены для их строительства.
- 7. Участки недр, обособленные водные объекты.
- 8. Леса, многолетние насаждения
- 9. Земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
В соответствии с законом «Об ипотеке», а также ст. 135 ГК РФ, имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.
70. Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки)
Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя. В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.
Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:
1. Ипотека в силу закона (легальная ипотека) - ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:
Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
Продажа в кредит.
Залог имущественных прав.
2. Ипотека в силу договора (договорная ипотека) - ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки
Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке - недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Особенности ипотечного кредита
Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» - часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости.
Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами - аннуитетами.
Задаток и удержание имущества должника как способы обеспечения исполнения обязательств.
Удержание - способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику или третьему лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать ее, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. В предпринимательских отношениях удерживанием могут обеспечиваться и др. требования (ст. 353 ГК).
В предпринимательской сфере правом удерживания могут обеспечиваться любые обязательства.
Объектом удержания может быть как движимая, так и недвижимая вещь. Не могут быть удержаны деньги, ЦБ, результаты интеллектуальной деятельности.
Право удержания возникает на основании: - закона - договора
Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом. Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требовании, обеспеченных залогом.
Задаток - способ обеспечения исполнения обязательства, при котором денежная сумма, признаваемая задатком, выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке заключается в письменной форме, в противном случае эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Функции задатка:
Платежная (выдается в счет причитающихся платежей по основному обязательству);
Удостоверчтельная (задаток выдается в подтверждение заключения договора);
Обеспечительная (задаток зачитывается в счет основного обязательства и в этой части гарантирует его исполнение). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если ответственна сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка;
Компенсационная (сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если иное не предусмотрено договором).
72 Поручительство и банковская гарантия как способы обеспечения обязательств
Поручительство как способ обеспечения обязательств - это договор, в силу которого поручитель обязывается перед кредитором другого лица (должника) отвечать за исполнение последним его обязательства в полном объеме или в определенной части (ст. 361 ч. 1 ГК РФ).
Договор поручительства заключается между поручителем и кредитором другого лица. Смысл поручительства состоит в том, что кредитор приобретает дополнительную возможность получить исполнение не только от должника, но и от поручителя. При недостаточности средств у должника поручитель отвечает перед кредитором, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность поручителя и должника.
В новом ГК (ст. 363 ч. 1 ГК РФ) введена солидарная ответственность должника и поручителя, тогда как в прежнем ГК устанавливалась ответственность субсидиарная.
Поручительство прекращается по истечении срока, а если срок договором не предусмотрен, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иска к поручителю в течение года со дня наступления срока исполнения, обеспеченного поручительством обязательства (ст. 367 ч. 1 ГК РФ).
Банковская гарантия - новый, ранее неизвестный нашему закону способ обеспечения исполнения обязательств, введенный ст. 368 - 379 ч. 1 ГК РФ. Банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате (ст. 368 ч. 1 ГК РФ).
Независимая гарантия от договора поручительства отличается следующим:
гарантия - это обязательство уплатить опред. сумму. Поручитель же отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и др. убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Даже несмотря на то, что в нез. гарантии можно указать долг плюс проценты на такую-то дату, ответственность Гаранта определеннее.
поручитель может спорить с кредитором точно также, как и сам должник. Гарант никаких требований предъявлять не может. Он молча должен перечислить определенную сумму при предоставлении ему предусмотренных в гарантии документов. Единственная возможность - взять тайм-аут на 7 дней, чтобы удостовериться, что действительно имеются все основания для исполнения обязательства. Если требование или приложенные к нему документы не соответствуют условиям независимой гарантии либо представлены гаранту по окончании срока действия независимой гарантии, он может отказать бенефициару исполнить обязательство.
Основания и способы прекращения гражданско–правовых обязательств
Под прекращением обязательства понимается погашение прав и обязанностей его участников, которые составляют содержание обязательства. Прекращение обязательств происходит по основаниям, предусмотренным ГК, другими федеральными законами, иными правовыми актами или договором. Глава 26 ГК содержит открытый перечень оснований (способов) прекращения обязательств. В число этих оснований входят:
* Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения
1) надлежащее исполнение прекращает обязательство. При этом кредитор по требованию должника обязан выдать ему расписку в получении исполнения либо вернуть долговой документ. Сущность надлежащего исполнения включает надлежащих кредитора и должника, надлежащее время, предмет, место и способ исполнения;
2) По соглашению сторон обязательство м.б. прекращено предоставлением взамен исполнения отступного - уплатой ден. средств или передачей иного имущества. Т.о, смысл отступного состоит в наделении должника с согласия кредитора возможностью заменить первоначальный предмет исполнения другим;
3) Зачетом встречного однородного требования погашается однородное встречное требование, срок кот. наступил (в случ пред з-ном м.б. и если срок не наступил), либо срок не указан и определ моментом востребования, полностью, если они равны по р-рам. Однако если же они не равны по своим размерам, то погашаются частично, т. е. одно требование прекращается, а 2-ое сохраняется в силе только в незачтенной части. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Не допускается зачет требований: а) по которым истек срок исковой давности; б) о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью; в) о взыскании алиментов; г) о пожизненном содержании; д) в иных случаях, предусм. З-ном или договором;
4) совпадение должника и кредитора в одном лице. (н-р при слиянии или присоединение юр-о лица к др. юр.л)
5) новация, т. е. соглашение сторон о замене первонач-го обязательства др. обяз-вом между теми же лицами, но с иным предметом или способом исполнения, например соглашение сторон о замене аренды имущества куплей-продажей;
6) прощение долга, т. е. освобождение кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав др. лиц в отношении имущества кредитора. Обяз-во считается прекращенным с момента получения должником уведомления кредитора о прощении долга, если должник в разумный срок не направит кредитору возражений против прощения долга.
7) невозможность исполнения обязательства, вызванная наступившим после возникновения обстоятельством, за кот. ни одна из сторон не отвечает. Она м.б. физической, когда перестал существовать (погиб) предмет обязательства, и юр-кой – в случае запрещения законом того действия (или бездействия), которое составляет содержание обязательства;
8) издание акта государственного органа, делающего исполнение невозможным. Не будет прекращено, если издание данного акта вызвано неправомерными (без)действиями самого должника.
9) смерть гражданина – должника (кредитора)по обязательствам, неразрывно связанным с его личностью
10) ликвидация юридического лица – должника или кредитора. В этом случае при ликвидации юридического лица прекращаются его обязательства, если специальным законодательством они не возлагаются на другое юридическое лицо.
74 Правовые последствия неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств: меры восстановления (защиты) и меры ответственности.
Гражданско-правовые меры защиты это предусмотренные законом санкции, которые применяются в принудительном порядке или осуществляются добровольно независимо от вины нарушителя в форме восстановления положения, существовавшего до нарушения, либо пресечения действий, нарушающих право (или создающих угрозу его нарушения), либо признания субъективного права (или факта) и по содержанию не являются безэквивалентным имущественным лишением.
В гл.25 принудительные меры являются мерами защиты прав и интересов стороны в обязательстве, потерпевшей от нарушения обязательства другой стороной. Все эти меры направлены либо на обеспечение исполнения обязательства, либо на компенсацию имущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Это меры в пользу потерпевшего, поэтому и применяются они судом по инициативе, по иску потерпевшей стороны. Санкции в гл.25 неоднородны. Одни из них, такие как возмещение убытков, взыскание неустойки, явл-ся мерами гражданско-правовой ответственности. Др., как, н-р, принудительное исполнение основного обязательства, к мерам ответственности не относятся, и поэтому могут применяться независимо от условий ответственности, н-р, независимо от вины лица, нарушившего обязательство.
Сторона, потерпевшая от правонарушений, выбирает одну из мер защиты, предусмотренных в гл.25, в зависимости от того, в чем состояло нарушение обязательства и каковы последствия этого нарушения. Однако эти меры могут применяться лишь при нарушении ГПО, но не отн-ний, рег. Др. отраслями.
Основанием мер защиты является противоправное поведение лица.
Реализация мер защиты исключается в случае:
1) «Отсутствия» нарушителя (смерть физического или ликвидация юридического лица).
2) Отсутствия противоправного поведения (н-р, неосноват. обогащения или незак-о владения вещью собственника).
Мерами гражданско-правовой ответственности являются гражданско-правовые санкции - предусмотренные законом имущественные меры государственно-принудительного характера, применяемые судом к правонарушителю с целью компенсации имущественных потерь потерпевшего и возлагающие на правонарушителя неблагоприятные имущественные последствия правонарушения.
Классификация гражданско-правовых мер ответственности:
По необходимости предоставления доказательств наличия убытков (вреда) для применения соответствующих мер они делятся на: 1) меры ответственности, применяемые при предоставлении доказательств наличия убытков (вреда): взыскание убытков, возмещение имущественного или компенсация морального вреда; и 2) меры ответственности, не требующие этого: взыскание неустойки или процентов по статье 395 ГК.
По возможности изменения размера или условий ответственности 1) меры, размер и условия которых не изменяемы по соглашению сторон (конфискация, отказ в защите права и др.); и 2) меры, где такая возможность имеется (взыскание неустойки и др.).
По возможности добровольной реализации мер ответственности последние объединяются в две группы: 1) меры, реализуемые только в судебном порядке (конфискация, отказ в защите права, выселение и др.); и 2) меры, осуществляемые в суде или в добровольном порядке (возмещение вреда и др.).
По способу определения размера ответственности можно делить на три группы: компенсационные, штрафные и конфискационные меры. Компенсационные меры (возмещение убытков, возмещение вреда, компенсация морального вреда), их цель восстановление правового положения потерпевшего. Размер убытков (вреда) подлежит доказыванию и определяется, исходя из расходов, которые лицо произвело или произведет для восстановления нарушенного права.
Штрафные меры (взыскание неустойки, процентов по статье 395 ГК РФ и др.) применяются независимо от наличия убытков, кот. м. и не быть. Размер не подлежит доказыванию и носит ярко выраженный характер наказания
Конфискационные меры направлены на лишение имущества (имущ-х благ) Т.о., имущественный характер данных мер выражается в лишении субъективного права на вещь (имущество).
Ответственность в гражданском праве: понятие, особенности, значение.
Гражданско-правовая ответственность - одна из форм государственного принуждения, связанная с применением санкций имущественного (иногда неимущ.) характера, направленных на восстановление нарушенных прав и стимулирование нормальных экономических отношений юридически равных участников гражданского оборота.
Особенности гражданско-правовой ответственности:
Имущественный характер (нарушитель отвечает своим имуществом, а не личностью);
Ответственность одного контрагента перед другим - санкции, налагаемые на нарушителя, как правило, взыскиваются в пользу потерпевшего;
Компенсационный характер: основная цель гражданско-правовой ответственности - восстановление имущественной сферы потерпевшей стороны;
Соответствие размера гражданско-правовой ответственности размеру причиненного вреда или убытков;
Равенство участников гражданского оборота при наложении мер гражданско-правовой ответственности.
Недопустимо установление каких-либо льгот и преимуществ для отдельных субъектов гражданского права при применении к ним гражданско-правовых санаций.
Значение гражданско-правовой ответственности (выражено в ее функциях):
1) Предупредительно-воспитательная функция (предупреждение и искоренение правонарушений) (возлагаемые санкции стимулируют неисправного должника (частная превенция) и других участников ГПО (общая превенция) к надлежащему исполнению своих обязанностей);
2) Компенсационная функция (ликвидация неблагоприятных последствий у потерпевшего (кредитора) за счет нарушителя (должника));
3) Репрессивная (штрафная) функция (наказание для правонарушителя) (назначаются лишения, дополнительные неблагоприятные обязанности, обеспечиваемые принуждением);
4) Сигнализационная функция (свидетельствует о недостатках в поведении должника, способствующих наступлению правонарушения).
Принципы гражданско-правовой ответственности:
1) Принцип неотвратимости (ее неизбежное применение за всякое прав-ние в отношении каждого правонарушителя) (неотвратимость ограничивается установлением сроков давности и диспозитивностью поведения субъектов).
2) Принцип индивидуализации (она наступает с учетом степени общественной опасности, вредоносности деликта, формы вины правонарушителя и других факторов) (частично ограничивается при заключении договоров присоединения).
3) Принцип полного возмещения вреда (восстановление имущественного положения потерпевшего) (может выражаться в натуральной и в денежной форме).
Основания и условия гражданско – правовой ответственности
Основание - это совокупность определенных «элементов», необходимых для применения мер ответственности, а условия это «характеристики» самого противоправного деяния нарушителя и ответственности, при наличии которых складывается основание. Основание - одно, а условий может быть несколько.
Основания применения мер ответственности 1) нормативное основание (гражданско-правовое принуждение возможно только в тех «формах» (мерах), которые предусмотрены в законе а осуществление мер, не предусмотренных в нормах права, исключается) 2) составляют обстоятельства, с которыми связана возможность и способность лица самому нести гражданско-правовую ответственность. Это правосубъектное основание (деликтоспособность - общая предпосылка юридической ответственности, неделиктоспособный субъект не может стать участником отношения юридической ответственности, следовательно, к нему не могут быть применены соответствующие санкциям меры государственного принуждения) 3) основания, характеризующие само поведение лица, которым нарушаются субъективные гражданские права - это фактические основания – таким основанием признается гражданское правонарушение - виновное, социально вредное деяние деликтоспособного лица. Правонарушение как основание юридической ответственности характеризуется четырьмя элементами (сторонами), образующими состав правонарушения. Это: объект - нарушенное материальное или нематериальное благо, защищаемое правом, субъект - дееспособное лицо, совершившее правонарушение; объективная сторона - само противоправное деяние, наступивший вредоносный результат и причинная связь между деянием и результатом; субъективная сторона - вина, т.е. отношение правонарушителя к деянию и его результату в форме умысла и неосторожности. Наличие состава гражданского правонарушения - общее и, как правило, единственное основание гражданско-правовой ответственности.
Условиями ответственности обычно называют те обстоятельства, от наличия или отсутствия которых зависит наступление или ненаступление гражданской ответственности. К таким обстоятельствам относятся: противоправность поведения ответственного лица; вина ответственного лица; наличие убытков, возникших из-за нарушения обязательства; наличие причинной связи между поведением обязанного лица и наступившим результатом.
Вина - осознание лицом противоправных последствий своего поведения. Лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Вина может быть в форме умысла (умышленное поведение с осознанием противоправных последствий) и неосторожности (когда лицо не предвидит отрицательных результатов своих действий, хотя должно было знать об этом и предотвратить возможное нарушение). Лицо, нарушившее обязательство, предполагается виновным, пока не докажет отсутствия своей вины. Вина юридического лица - это вина его работников при исполнении трудовых (служебных) обязанностей. В свою очередь виновный работник отвечает перед юридическим лицом в порядке, установленном трудовым законодательством.
Наличие убытков как условие ответственности необходимо при взыскании убытков, причиненных нарушением условий договора, при причинении ущерба личности или имуществу. Убытки - это расходы, выразившиеся в утрате или повреждении имущества, в неполучении доходов, которые сторона в обязательстве должна была.
Под причинной связью понимается наступление результата как следствия противоправного действия (бездействия) (например, гибель груза в результате неправильной упаковки его отправителем).
Лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет имущественную ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.
Ответственность предпринимателя является расширенной по сравнению с другими должниками. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т. е. чрезвычайных для предпринимательской деятельности обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, отсутствие на рынке нужных для восполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (ст. 401 ч. 1 ГК РФ).
Случай - невиновное нарушение охраняемых правом интересов. Лицо не предвидит, не может и не должно было в данном случае предвидеть вредных последствий своего поведения. По общему правилу случай исключает ответственность.
| " |
В обиходном понимании «ипотека» чаще всего понимается как кредит банка, полученный «под» квартиру, дом, земельный участок. Но это – хотя и наиболее употребимое, но «узкое» понимание. Ипотекой могут обеспечиваться и иные гражданско-правовые обязательства ( , поставка, займ и т.д.).
В нашей статье мы, в основном, коснемся темы ипотеки жилой недвижимости , когда квартира или жилой дом передаются в залог в обмен на предоставление банковского кредита или денежного займа.
II. ВИДЫ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ)
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (далее по тексту - ФЗ об ипотеке) содержит понятия только этих двух видов ипотеки:
- в силу договора (договорной ипотеки)
- в силу закона (легальной ипотеки)
1) Договорная ипотека возникает по соглашению сторон. При этом, кредитор (банк или любое лицо, которое дает деньги на приобретение недвижимости) получает преимущественное право на получение возмещения своих потерь, в случае, если должник не возвращает вовремя денежную сумму или проценты по кредиту (займу).
В сделках чаще всего ипотекой обеспечивается исполнение покупателем обязательства по оплате покупаемой квартиры (ипотека до момента полной оплаты).
2) Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает в случае, когда договор об ипотеке, отсутствует. Ипотека возникает в силу указания в законе на условия ее возникновения.
Этот вид ипотеки имеет большие преимущества :
- небольшое количество документов,
- малый срок государственной регистрации (5 дней),
- отсутствие расходов на составление договора ипотеки и его государственную регистрацию,
- максимально снижаются риски признания сделок, обеспеченных ипотекой, недействительными, а, следовательно, и риски потери имущества банками и иными кредиторами.
III. КОГДА ВОЗНИКАЕТ ЗАЛОГ (ИПОТЕКА).
В соответствии с действующим российским законодательством ипотека в силу закона (применительно к жилью) возникает :
1. Жилое помещение (квартира, дом, комната, доля), приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). (п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»).
2. Жилое помещение , построенное полностью либо частично с использованием накоплений для , предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге у Российской Федерации с момента государственной регистрации права собственности на него (п. 4 ст. 77 ФЗ)
3. Если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку, ипотека в силу закона может возникнуть в соответствии со ст. 488 и ст. 489 ГК РФ («Оплата товара, проданного в кредит», «Оплата товара в рассрочку»).
Если Вы когда-нибудь сталкивались с покупкой или продажей квартиры на собственные средства (без привлечения кредита), Вы вероятно обращали внимание на фразу « по соглашению сторон, в соответствии со ст. 488 и 489 ГК РФ, залог на квартиру (или иное имущество) не возникает. Если эту фразу не указать, и не указать, что денежные средства оплачены на момент подписания договора, служба Росреестра зафиксирует в свидетельстве о праве на собственность залог в силу закона.
Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях, например, залог при долевом строительстве жилого дома (у застройщика) и пр. (например: п.1, п.2. п.3. ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, п. 1 ст. 58 Закона Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 г. N 2872-1).
Важно отметить, что ФЗ об ипотеке предусматривает возможность залогодателю – должнику передавать одно и то же имущество в ипотеку другим залогодержателям неограниченное число раз , при условии, что на это согласны предшествующие залогодержатели.
IV. КАК РЕГИСТРИРУЕТСЯ ЗАЛОГ (ИПОТЕКА)
Регистрация ипотеки – это внесение записи в ЕГРП (Росреестр) о том, что у кредитора возникло право залога (ипотека) на квартиру и иное недвижимое имущество.
Запись об ипотеке в ЕГРП содержит сведения:
О первоначальном залогодержателе
Предмете ипотеки
О сумме обеспеченного ею обязательства (кредите, займе, пр)
Если договор об ипотеке предусматривает, составление специального документа - закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре (штамп) . Эта надпись содержит:
Полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав
Дату государственной регистрации ипотеки
Место государственной регистрации ипотеки
Номер, под которым она зарегистрирована.
Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке , а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество (например, договора купли-продажи) , обременяемое ипотекой.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.
V. ЧТО ТАКОЕ ЗАКЛАДНАЯ?
Закладная - именная ценная бумагой , удостоверяющая право ее законного владельца (банка или иного кредитора) на получение исполнения по кредиту, без представления любых других доказательств.
Закладная может быть продана (поменяна, пр.) кредитором третьему лицу, о чем должник по кредиту должен быть уведомлен, поскольку в случае продажи закладной, исполнение по кредитному договору (займу, ссуде) должник должен уже осуществлять тому, кто ею владеет.
VI. КАК ПРОИСХОДИТ СНЯТИЕ ЗАЛОГА (ПОГАШЕНИЕ ИПОТЕКИ)
Если должник по кредиту (залогодатель) своевременно и полностью исполнит свои обязательства перед залогодержателем (банком), регистрационная запись в ЕГРП об ипотеке должна быть погашена.
Срок для погашения регистрационной записи составляет 3 дня и производится на основании:
Заявления владельца закладной (например, банка)
Совместного заявления залогодателя и залогодержателя
Заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обязательства (должна содержать слова об исполнении обязательства, дате исполнения и быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо)
- решения суда о прекращении ипотеки.
При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется и может быть по желанию, передана залогодателю.
В случае, если должник не исполняет своевременно обязанности по возврату денег по кредиту или ссуде, на предмет залога (ипотеки) кредитор (банк) может обратить взыскание, т.е. проще говоря, «забрать» недвижимость (см. ст. 51 ФЗ об ипотеке).
VII. КАКОВ ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ)
Различают два способа взыскания:
- 1. Внесудебный порядок.
Внесудебный порядок взыскания возможен только в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или закладной (ст. 55 ФЗ Об ипотеке) и ТОЛЬКО по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Однако, такой порядок в настоящее время применяется крайне редко, поскольку договоры не подлежат в обязательном порядке нотариальному удостоверению и стороны по сделке, как правило экономят на услугах нотариуса и заключают сделки в простой письменной форме (т.е. проставляя на них подпись и печать).
Кроме того, внесудебный порядок взыскания не возможен, если предметом ипотеки является жилое помещение , принадлежащее на праве собственности физическому лицу ».
2. Судебный порядок взыскания.
Обращаем Ваше внимание, на то, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается , если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. То есть, если сумма задолженности несопоставима с уже выплаченной ценой, то взыскать задолженность для кредитора (банка) невозможно.
В ряде случаев, в том числе, когда залогодателем является физическое лицо , при условии, что залог не связан с осуществлением этим лицом предпринимательской деятельности, суд вправе отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года . Это может произойти, если убедить суд в наличии уважительных причин и в том, что отсрочка не повлечет существенного ухудшения финансового положения залогодержателя. Кроме того, в отношении залогодателя или залогодержателя не должно быть возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами).
VIII. КАК РЕАЛИЗОВЫВАЕТСЯ (ПРОДАЕТСЯ) ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО
Допустим, что суд принял положительное решение о взыскании предмета залога (ипотеки) в пользу кредитора (банка). Далее, имущество, заложенное по договору об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов (за исключением отдельных случаев) (ст. 56 ФЗ об ипотеке).
Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся Федеральной службой судебных приставов России по месту нахождения этого имущества.
Организатор торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет».
В извещении указываются:
Дата
Время
Место проведения публичных торгов
Характер продаваемого имущества
Его начальная продажная цена.
Для того, чтобы принять участие в торгах , желающие вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указываются в извещении о публичных торгах, при этом размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.
На публичных торгах имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (см. раздел III).
Выигрывает публичные торги (и имеет, как следствие право на приобтение имущества) тот, кто предложил за него самую высокую цену и он должен в течение 5 дней оплатить это имущество, заключив с организатором торгов договор купли-продажи.
Денежные средства, полученные в результате такой реализации идут на погашение задолженности кредитору, покрытие издержек по проведению публичных торгов, а неизрасходованный остаток возвращается должнику.
IX. ЕСЛИ ПУБЛИЧНЫЕ ТОРГИ НЕ СОСТОЯЛИСЬ
В случае, если торги не состоялись (на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок), то
1)в течение 10 дней после объявления об этом, залогодержатель (банк) вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах (т.е по минимальной цене) и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Ипотека в этом случае прекращается.
2) Если кредитор не выкупил имущество , не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. При этом начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, снижается на 15 процентов .
3) В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по прежним причинам, залогодержатель- банк вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается .
X. МОГУТ ЛИ ВЫСЕЛИТЬ ИЗ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ?
В завершение нашей темы коснемся очень важного вопроса: возможно ли выселить должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания жилья, находящегося в залоге у кредитора?
В первом приближении ответ на вопрос выглядит очевидным. Ведь для тех лиц, которых кредитор-залогодержатель выселяет из единственного жилища, законодатель предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст. 95 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). В ней говориться, что: «Граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными , имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда ». То есть по смыслу ст. 95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда.
Считаем позицию судов относительно лишения граждан права на временное проживание в жилье маневренного фонда неверной. На это указывает статья 106 ЖК РФ, где говорится, что: «Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание».
Но сложившуюся судебную практику следует учесть тем гражданам, которые владея ипотечным жильем, не выплачивают платежи банку-кредитору, надеясь на переселение в другое жилое помещение. Этого может не произойти.
По масштабу использования банковского кредита гражданами и коммерческими организациями можно судить о стабильности и развитии экономики страны.
Взаимосвязь банковского кредитования и экономики страны четко определена тем, что практически за каждым кредитом стоит ориентация его получателя на решение перспективных задач, среди которых: строительство жилых домов, создание или реконструкция предприятия, сооружение объектов, значимых для инфраструктуры страны и т.д.
Серьезной проблемой, в пору экономического кризиса, для коммерческих банков стал риск непогашения кредитов. А ведь не секрет, что банк выдает кредиты из сберегательных средств граждан и предприятий, которые хранятся на депозитных счетах, обязуясь при этом вернуть вкладчикам их деньги с начисленными процентами. То есть, банк обязан защищать деньги своих вкладчиков путем усиления гарантий возврата заемщиком денежных средств. Наиболее распространенными способами обеспечения исполнения заемщиком кредитных обязательств являются ипотека (залог недвижимости) и залог движимого имущества.
Исходя из ст. 334 ГК РФ, залог дает приоритетное право кредитору-залогодержателю на удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества, при неисполнении заемщиком своих обязательств по погашению кредита. Исключением являются случаи банкротства предприятия, когда кредитор имеет право получить свои средства только после первой и второй очереди кредиторов, которыми являются:
- первая очередь - компенсации морального вреда и вреда причиненного жизни и здоровью (абзац 1 п. 4 ст. 134 Закон о банкротстве);
- вторая очередь - оплата труда и выплата выходных пособий (абзац 2 п. 4 ст. 134 Закон о банкротстве).
Залог недвижимого имущества
Начиная с 1998 года, в Российской Федерации залог недвижимого имущества регулируется Законом об ипотеке. К договору об ипотеке могут быть применены общие правила ГК РФ о залоге, когда другое не установлено Законом об ипотеке.
Предметы ипотеки (ст. 76 Закон об ипотеке):
- здания и сооружения;
- земельные участки;
- недра;
- леса;
- обособленные водные объекты;
- воздушные и морские суда;
- многолетние насаждения;
- суда внутреннего плавания;
- квартиры;
- незавершенные строительные объекты.
Помимо вышеперечисленных предметов ипотеки, залогом могут выступать денежные средства, которые находятся на счетах, безналичная иностранная валюта и т.д.
В основном залоговые отношения вытекают из соответствующего договора, также залог может быть предусмотрен законом. Так, например, залог по закону, распространяется на квартиру или жилой дом, приобретенные или построенные с использование кредитных средств банка или средств целевого займа (п. 1 ст. 77 Закон об ипотеке).
Залогодатель - это лицо, передающее в залог, принадлежащее ему имущество. Таким лицом может являться не только должник по основному обязательству, но и третье лицо, желающее заложить свое имущество в обеспечение чужого обязательства. Отношения должника по основному обязательству и залогодателя в таком случае, находятся вне договора о залоге.
Собственник имущества имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, то есть он может его заложить, продать, подарить и т.д. Исключение составляет имущество, которое передано в хозяйственное ведение. Предприятие, имеющее в своей собственности, переданное в хозяйственное владение имущество, может заложить только движимую часть такого имущества (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Что бы заложить недвижимое имущество, предприятию потребуется разрешение собственника. Не может быть заложено имущество учреждений, финансируемых за счет средств собственника. При этом данные учреждения могут заложить имущество, приобретенное на средства, вырученные от разрешенной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ).
Предприятия казенного типа вправе заложить закрепленное за ними недвижимое и движимое имущество только получив на это разрешение собственника. Действующим законодательством за казенными предприятиями закреплено право, распоряжаться по своему усмотрению, в том числе отдавать под залог, произведенную ими продукцию.
Залогом может быть не только непосредственное имущество, но и имущественные права. Данное право может быть заложено без согласия собственника, если законом или договором не предусмотрен запрет на такие действия.
Договор о залоге
Залог оформляется договором, заключаемым в письменной форме.
- предмет залога;
- оценка предмета залога;
- размер, срок и существо исполнения обязательств;
- определение стороны, у которой на время кредита будет находиться залоговое имущество.
Ипотечный договор в соответствии со ст. 339 ГК РФ подлежит нотариальному удостоверению, по месту нахождения имущества, передаваемого в залог. Так же нотариальному удостоверению подлежит договор залога движимого имущества, если данное имущество обеспечивает основное обязательство по договору. После нотариального удостоверения залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, во избежание установления залога на одну и ту же недвижимость несколько раз. Наряду с другими сделками с недвижимостью, регистрация ипотеки регулируется Законом о регистрации прав на недвижимость. Движимое имущество, а именно все виды транспорта, согласно п. 2 ст. 40 Закона о залоге, подлежат обязательной регистрации залога.
Любое отклонение от требований к договору залога приводит к признанию такого договора не действительным.
Прекращение залога
Залог прекращается в связи с (ст. 352 ГК РФ):
- уничтожением заложенной вещи;
- прекращением обеспечиваемого залогом обязательства;
- прекращением имущественного права;
- продажи с публичных торгов заложенного имущества;
- невозможностью реализации залогового имущества;
- переходом прав на заложенное имущество к залогодержателю;
- переводом долга по основному обязательству на другое лицо;
- изъятием заложенного имущества у залогодателя законным собственником или в порядки санкции за правонарушение или преступление.
Залогодатель вправе потребовать возвращения, находящегося у залогополучателя имущества, если последний грубо нарушает обязанности по обеспечению сохранности заложенного имущества.
После прекращения залога по ипотеке, в реестр регистрации ипотечных договоров должна быть внесена соответствующая пометка. Прекращение залога обязывает залогодержателя, вернуть залоговое имущество его владельцу.
Современное законодательство в сфере залога, направлено на защиту интересов обоих сторон, и залогодателя, и залогодержателя. Консультация адвоката по гражданским делам позволит обезопасить себя от неправомерных действий со стороны любого из участников договора залога, а также защитить свое имущество или права в случае возникновения спорных ситуаций.
- поручительство. Особенность договора и ответственность сторон ;
- кредит. Особенности согласно законодательству.
С уважением,
Виктория Демидова, адвокат.
Залог недвижимости является одной из гарантий защиты имущественных прав кредиторов. Она получила широкое распространение в банковской сфере России в связи с обеспечением обязательств по договорам займа и приобретения жилой и коммерческой недвижимости. Что представляет собой залог недвижимости, в каких случаях он применяется, как составляется договор и какие риски влечет установление такого вида обеспечения?
Что это такое
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Помимо активизирующей развитие экономических отношений функций залог недвижимости выполняет прежде всего задачу обеспечения гарантии выполнении финансовых обязательств должником и защиты интересов и прав на имущество кредитора. Вместе с тем залог не реализует цель приобретения собственности, а служит только механизмом получения ссудных средств для получения имущества во владение.
Сторонами отношений с залогом обычно выступают три стороны: собственник недвижимости, кредитор и заемщик.
Лицо, выдавшее средства на приобретение жилья или коммерческого объекта, не приобретает прав на имущество даже при нарушении условий должником.У него возникает возможность требования с учетом требований договора о материальном возмещении в виде выплаты штрафов и пеней за просрочку исполнения обязательств должником.
Под залогом недвижимости понимается ипотека, которая распространяется как на объекты жилого, так и коммерческого фонда.
Термин применяется в двух значениях:
- ипотека как правоотношение для обеспечения залога недвижимости при приобретении жилья, земли, индивидуальных строений, основных средств или зданий при получении ссуды у кредитора;
- ипотека как ценная бумага в виде закладной. Представляет собой ценную бумагу, в которой устанавливаются права кредитора на объект недвижимости.
На сегодня в России действует два основополагающих нормативных акта:
- Закон об ипотеке;
- Закон о залоге недвижимости.
В документах указано на необходимость соблюдения требований норм законодательства, указанных в кредитном договоре или соглашении о найме. Отношения с ипотекой могут сопровождаться оформлением отношений об аренде, ином разрешенном использовании.
К особенностям залога недвижимости можно отнести возможность аннулирования собственности должника или возврат имущества кредитору в случае невыполнения кредитных обязательств по возврате долга. Взыскание осуществляется за счет предоставленного в залог имущества или путем получения денежных средств за счет его реализации.
В каких случаях нужен
В силу закона ипотека возникает в случаях:
- При приобретении готового или строящегося жилья за счет средств банка. Вступает в силу положение на основании п.1 ст.77 Закона об ипотеке с момента регистрации правоустанавливающего факта в Росреестре.
- При оформлении жилого помещения в собственность военнослужащего по государственной программе накопления НИС. Отношения регулируются положениями закона о «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». С программой федерального субсидирования работают далеко не все банки России, а только крупнейшие из них, как Сбербанк России, Россельскозбанк, Банк Москвы, ВТБ24 и др.
- В силу заключения договора долевого участия в строительстве на основании пп. 1-3 ст.13 ФЗ №214 и п.1 ст.58 Закона об ипотеке.
- При приобретении имущества в рассрочку или с условием отсрочки также возможно установление залога недвижимости в силу и .
Важно: в случае, если в договоре купли-продажи с отсрочкой/рассрочкой не указана фраза о том, что залог недвижимости не возникает в силу ст.488, 489 ГК РФ, специалисты Росреестра занесут в базу недвижимости сведения о возникновении ипотеки в силу залога и установлении такого обременения в обязательном порядке.
Предметом ипотеки может выступать любой объект недвижимости:
- жилая квартира;
- индивидуальное строение с находящимся под ним земельным участком;
- офисы, магазины, склады, производственные здания и иные помещения коммерческого назначения;
- коттеджи, апартаменты и таун-хаусы за городской чертой.
Ипотека в силу закона распространяется в случаях:
- ренты;
- залог имущественных прав;
- получение средств целевого займа;
- возведение недвижимости по инвестиционным договорам или при долевом строительстве;
- при приобретении жилья или коммерческих объектов на заемные средства, полученные у кредитной организации.
Возможно также возникновение залога недвижимости на основании частного договора. По закону ипотека регистрируется в силу прямого указания в нормативных актах, в другом случае при подаче отдельного заявления от сторон отношений.
Залог недвижимого имущества при кредите
Залоговая недвижимость может приниматься для получения денежных средств любая:
- имеющаяся в собственности заемщика;
- приобретаемая по договору купли-продажи;
- при участии в отношениях долевого участия.
Важным моментом заключения договора является определение стоимости объекта, передаваемого для обеспечения по кредитным обязательствам. Выполняется анализ цен на аналогичную недвижимость на рынке самостоятельно кредитором или аккредитованной организацией, которую предлагает банк или другая финансовая организация.
Особенностью залога недвижимости является отсутствие необходимости обращения залогодержателем для получения имущества обратно в суд. Возврат его происходит при невыполнении требований залогополучателем автоматически при направлении уведомления.
Под залог коммерческой недвижимости и объектов, годных для проживания, ссуды передаются на условиях более выгодной ставки в пониженном размере. Это объясняется наличием гарантии материального обеспечения при неисполнении обязательств должником. Одновременно, чем более дорогостоящая недвижимость предлагается в залог и больше сумма займа, тем выше процентная ставка на займ.
Как составить договор
Для оформления соглашения о залоге недвижимости требуется выполнить действия:
- Получить одобрение банка на выдачу кредита или ипотеки.
- Предоставить все документы на недвижимость для заключения договора купли-продажи на ссудные средства.
- Оформление разрешения в банке на приобретение определенного жилья или объекта коммерческой недвижимости.
- Заключение договора залога с банком с участием трех сторон: собственника жилья, заемщика и кредитора. Включение сведений об обременении объекта недвижимости залогом или ипотекой, помещение сведений в единую базу государственной недвижимости путем обращения с соответствующим заявлением в Росреестр.
- Снятие ограничения на распоряжение недвижимостью – залог, после закрытия кредитных обязательств в полном объеме при предоставлении подтверждения выплаты долга на основании условий договора займа.
Внесение изменений в договор залога недвижимости возможно только с одобрением всех сторон отношений при составлении дополнительных соглашений к основному акту и их последующей регистрации в Росреестре, после чего они становятся действительными и вступают в силу.
Договор составляется в 4 идентичных экземплярах для предоставления в архив Росреестра, для собственника недвижимости – продавца, заемщика – покупателя и кредитора – банка. Все они передаются в регистрирующий орган в оригиналах, которые возвращаются сторонам после проведения правовой экспертизы и помещения сведений в росреестр сделок с недвижимостью.
В тексте договора обязательно должны содержаться сведения:
- подробное описание объекта недвижимости – адрес нахождения, кадастровый номер, характеристики планировки;
- указание на правоустанавливающие документы, на основании которых оформлена собственность на продавца, свидетельство Росреестра о владении или выписка из ЕГРН;
- информация о залогодателе и залогодержателе, номере и дате заключения кредитного договора;
- срок возврата задолженности по кредитному или ипотечному договору, прекращения обязательств;
- оценка денежных требований к должнику – сумма займа, прописанная в кредитном договоре с процентами и иными начислениями.
Возможные риски
На практике стороны залоговых отношений сталкиваются со следующими нюансами:
- обязательно следует проверить имущество под залог перед выдачей займа, сделать это можно, подав заявление на выдачу выписки из ЕГРН на наличие обременений и ограничений в отношении объекта;
- при оформлении залога жилой собственности обязательно проверяется отсутствие задолженности по коммунальным платежам и прописанных на квадратных метров, особенно это актуально для регистрации несовершеннолетних детей, выселить которых без предоставления жилой площади законным представителям достаточно сложно и зачастую только в судебном порядке;
- ипотека сопровождается проверкой правоустанавливающих документов на недвижимости и отсутствием уже наложенных ограничений на распоряжение имуществом, как аресты на основании решения суда или постановления судебного пристава-исполнителя, залог по другим финансовых обязательствам – кредитным договорам, ипотеке в счет обеспечения, спор в отношении объекта;
- при оформлении имущества в залог желательно проверить историю недвижимости – сколько раз она была предметом перехода права собственности по сделкам, в какие периоды – наименьшее число их служит гарантией отсутствия претензий со стороны бывших собственников или потенциальных владельцев, как например, не принявших в срок наследство граждан;
- сложности возникнут с оформлением в залог недвижимости с незаконной перепланировкой – сначала ее необходимо согласовать в уполномоченных государственных органах, в практике судов есть осмотр по факту передаваемого в залог имущества, осуществляется также проверка кадастрового и технического паспортов с реальным состоянием квартиры, так что скрыть такое обстоятельство не представляется возможным для хозяев объектов.
Видео: Залог недвижимости
