Где взять ипотеку. В каких банках самая выгодная ипотека: условия, ставки, первоначальный взнос и отзывы. Все подводные камни ипотеки с маткапиталом

После интенсивного восстановления 2010-11 гг. российская ипотека может столкнуться с кризисом роста: падение интереса банков к строительным проектам приведет к дефициту новостроек. Смягчить этот эффект помогут развитие каналов продаж ипотечных продуктов и новые механизмы разделения рисков жилищного строительства между банками и государством

Масштабное снижение ставок по кредитам и ослабление требований к заемщикам обусловили стремительный рост ипотечного кредитования в 2010 году. Для расширения объемов кредитования на фоне слабого платежеспособного спроса на ипотеку банки были вынуждены пойти как на снижение ставок (в декабре они достигли докризисного уровня), так и на заметное ослабление требований к заемщикам. В результате рынок предвосхитил самые оптимистичные прогнозы: объем предоставленных в прошлом году ипотечных кредитов составил 380 млрд. руб., что в 2,5 раза больше результатов 2009 года (см. график 1). В 2011 году ипотека продолжает демонстрировать уверенный рост: объем выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил аналогичный показатель двух первых месяцев 2010 года.

По итогам 2010 года основные участники рынка продемонстрировали взрывные темпы роста, что привело к снижению уровня концентрации. Темпы прироста в 100 и более процентов были характерны не только для средних и мелких банков с изначально низкой базой, но и для крупнейших участников из ТОП-20 (см. таблицу 1). Ужесточение конкуренции выразилось в снижении общего уровня концентрации: доля лидера рынка - Сбербанка России - снизилась с 57,7% до 48,7%, а доля ТОП-3 опустилась с 68% до 61%. При этом на рынке заметно возросла роль небольших банков (ниже 201-го места по активам): их доля повысилась с 8% до 11% во многом благодаря активной работе АИЖК в регионах. Большинство крупных банков не спешат рефинансировать выданные ссуды: портфель ипотечных кредитов устойчиво растет. Логика банкиров понятна: недостатка в ликвидности у банков нет, а ипотечный кредит на балансе - стабильный источник дохода в отсутствие достаточного спроса на заемные средства со стороны корпоративного сектора.

По прогнозам «Эксперта РА», по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования составит 600-620 млрд. руб., вплотную приблизившись к результатам 2008 года (656 млрд. руб.) . В отличие от 2010 года основной стимул будет идти уже со стороны спроса: к весне 2011 года подошли к концу сроки по большинству «кризисных» вкладов с повышенными процентными ставками, и на фоне растущей инфляции и ожиданий роста цен на недвижимость многие направят средства с этих депозитов на первоначальный взнос по ипотеке. Возможности банков стимулировать спрос почти исчерпаны: при текущей динамике инфляции значимое снижение процентных ставок маловероятно, а дальнейшее ослабление требований к заемщикам возможно только в ущерб качеству риск-менеджмента.

После 2011 года высока вероятность замедления темпов роста ипотечного кредитования вследствие исчерпания эффекта низкой базы и дефицита нового жилья. В 2011 - начале 2012 гг. будет введена в эксплуатацию подавляющая часть жилых домов, строительство которых было «разморожено» в 2009-2010 гг., а проекты с «нуля» за последние два года практически не запускались. При этом перспективы ускорения жилищного строительства за счет роста объемов кредитования застройщиков крайне туманны. Как показал опрос банков, проведенный «Эксперт РА» совместно с АИЖК , после кризиса число банков, готовых кредитовать жилищное строительство, существенно сократилось, а оставшиеся участники ужесточили требования к заемщикам и качеству проектов (см. таблицу 2). Высокие риски жилищного строительства (см. таблицу 3) вынуждают банки нести ощутимые затраты на оценку строительных проектов и контроль над их исполнением.

Для стимулирования объемов кредитования жилищного строительства необходимо развитие механизмов разделения рисков строительной отрасли между банками и государством . Существующие программы поддержки кредитования застройщиков, реализуемые через АИЖК и ВЭБ, не избавляют банки от риска незавершенного строительства и повышенных расходов на контроль исполнения проектов. В условиях избыточной ликвидности подобные программы интересны лишь отдельным участникам рынка с дорогим фондированием. Повысить интерес банков возможно за счет предложения государством инструментов по разделению специфических рисков строительной отрасли и защите прав кредиторов в судах.

В среднесрочной перспективе придать стимул ипотечному кредитованию поможет развитие каналов продаж ипотечных продуктов за пределами банков. Высокая популярность потребительских и автокредитов обеспечивается широкой сетью их продаж через торговые точки и автосалоны. Предложение ипотечных продуктов сконцентрировано в банках, а не на «местах» (агентства недвижимости, строительные компании). Отсюда невысокая доля ипотеки в общем объеме сделок с жилой недвижимостью. Решением данной проблемы может стать более активное взаимодействие банков и риэлторских агентств, а также развитие института кредитных брокеров и финансовых консультантов. Это позволит сместить предпочтения части граждан в пользу ипотечных кредитов и нарастить объемы ипотечного кредитования даже при неизменных объемах жилищного строительства.

Методология исследования

Выводы аналитиков «Эксперта РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 февраля 2011 года, а также на результатах анкетирования банков и углубленных интервью с участниками рынка.

В рамках данного исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с АИЖК.

В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка предоставленных данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

В итоговый рэнкинг были включены данные 73 банков. По нашим оценкам, охват рынка составил порядка 80%. ЗАО «КБ ДельтаКредит» представило Агентству данные, соответствующие 4-му месту в рэнкинге, но в итоговый рэнкинг эти данные не были включены в связи с непредоставлением информации, необходимой для проверки их достоверности.

В рамках проекта «Эксперт РА» совместно с АИЖК провело опрос российских банков на тему «Финансирование жилищного строительства». Опрос представлял собой ответы на закрытые вопросы и углубленные интервью с представителями банков. В опросе приняли участие 24 российских банка (преимущественно представители топ-менеджмента либо руководители, курирующие профильное направление бизнеса). С текстами углубленных интервью можно ознакомиться на сайте www..

Выражаем признательность всем компаниям и спикерам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

График 1. По итогам 2010 года объемы ипотечного кредитования в 2,5 раза превысили результаты 2009 года

График 2. В конкурентной борьбе за клиентов банки агрессивно снижали ставки по ипотеке

Источник: «Эксперт РА» по данным ЦБ РФ

Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2010 году

Ипотечный рынок

Ипотечный рынок объединяет в себе участников, тем или иным образом связанных с операциями по ипотечному кредитованию. Ими являются банки , которые предоставляют ипотечные кредиты , рефинансирующие организации, в том числе

– кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке;

– кредиты на приобретение загородного жилья;

– кредиты на приобретение нежилых помещений (бизнес-ипотека);

– кредиты на ипотечные залоги по дефолтным ссудам;

– программы рефинансирования ипотеки.

Также ипотечные программы банков можно классифицировать в зависимости от категории клиента и выделить продукты для сотрудников бюджетной сферы, военных, молодых семей , работников социально-значимых профессий .

На начало 2012 года, по данным Банка России , из 978 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работали 658. Причем из них 577 предоставляли займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляли только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

В 2011-м банки оформили 523 582 ипотечных жилищных кредита на общую сумму 716,9 млрд рублей. Основная их доля (520 658 займов) была предоставлена в рублях – на общую сумму 697,4 млрд. Средний размер займа составлял 1,37 млн рублей.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2012 года по ипотечным жилищным кредитам была равна 11,9% в рублях и 9,7% в иностранной валюте. Средневзвешенный срок их предоставления составлял 14,8 года для рублевых займов и 12,3 года для валютных.

На начало 2017 года, по данным Банка России , из 623 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работали 506. Причем из них 484 предоставляли займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляли только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

В 2017-м банки оформили 1,09 млн ипотечных займов на 2,02 трлн рублей. Средний размер займа составлял 1,7 млн рублей.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2017 года по ипотечным жилищным кредитам была равна 9,79% в рублях. Средневзвешенный срок их предоставления составлял 15,8 года.

Сегодня безусловным лидером рынка ипотечного кредитования является Сбербанк – на его долю приходится более половины всего объема выданных ссуд, а также ВТБ, Газпромбанк, «ДельтаКредит», Россельхозбанк и др.

Рынок ипотечного кредитования в России развивается неравномерно. Основная часть кредитов выдается в Центральном (29,98%), Приволжском (18,93%) и Уральском (14,04%) федеральных округах.

Также стоит отметить, что за счет ипотечного кредитования в стране приобретается пока еще небольшая часть продающейся на рынке недвижимости. Россия входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с помощью ипотеки осуществляется 17,60% сделок по покупке жилья в России. Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП России не превышает 5%. К примеру, в США такой показатель достигает более 50%.

Недоступность ипотечного кредитования по-прежнему обуславливается соотношением уровня доходов граждан и цен на жилье. Низкая платежеспособность населения и высокая стоимость недвижимости препятствуют развитию рынка ипотеки в России. К тому же высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых банками для выдачи займов, не дает опускаться ставке по кредитам, делая их очень дорогими для большинства населения.

В целом сегодня рынок ипотечного кредитования в России имеет значительный потенциал роста, так как на нем сохраняется большой объем отложенного спроса на ипотеку.

Что такое ипотека?

Ипотека - это форма залога, при которой у должника остается в собственности заложенное имущество. Если должник не возвращает банку все денежные средства и не платит по договору, банк реализует имущество должника, возвращая, таким образом, себе деньги. Ипотеку часто путают с таким понятием, как «ипотечный кредит». Он является лишь частью ипотечной системы. Ипотечный кредит выдается на покупку недвижимости, а гарантией возврата денег выступает сама недвижимость. Как гласит федеральный закон об ипотеке, ее предметом могут быть жилые дома, квартиры, дачи и садовые дома, предприятия, земельные участки, гаражи, воздушные и морские суда, а также иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Само понятие ипотеки существовало еще в Древней Греции. Должник на своем участке должен был поставить камень или столб, который назывался «ипотека», после того как ему выплачивали деньги под залог участка и всего имущества. На этом камне или столбе высекались имена кредитора и должника, а также сумма долга и его срок. Если должник не мог вовремя погасить свой долг, то его собственность, обремененная ипотекой, переходила к кредитору. В наши дни в глобальном плане мало что изменилось. Суть ипотеки сегодня такова: при получении ипотечного кредита квартира переходит в залог банку-кредитору до момента, когда заемщик окончательно рассчитается по кредитному договору. Срок ипотеки может составлять в каждом отдельном случае от трех до 50 лет. Чаще всего ипотеку берут на десять или 20 лет.

Ипотечное кредитование в 2018 году остается одним из наиболее реальных способов обзавестись собственным жильем для сотен тысяч россиян. Тенденция снижения ключевой ставки Центробанка в последние годы повлияла и на уменьшение процентных ставок по ипотеке в ведущих российских банках. Кредиты значительно подешевели. В свою очередь, требования к заемщикам стали более высокими. Какие ипотечные условия в 2018 году предлагают крупнейшие банки-кредиторы, разберем подробнее.

Выбор ипотечной программы

Перед началом мониторинга рынка ипотечного кредитования важно определить следующие аспекты:

• цель обращения в банк: ипотечный займ на квартиру в новостройке, программы на вторичное жилье, кредитование строительства, рефинансирование ипотеки и пр.
• категория покупателя: молодые семьи с детьми, семьи с инвалидами, военнослужащие, ветераны боевых действий, жильцы аварийных объектов недвижимости, бюджетники и другие категории граждан имеют право получить ипотеку на льготных условиях, предлагаемых банком.

Сравнительная таблица — ипотечный портфель на июль 2017

На что следует обращать внимание заемщику

Ключевыми параметрами подбора ипотеки являются:

• наличие специальных льготных и акционных программ;
• размер процентной ставки;
• величина первоначального взноса;
• период кредитования - долгий срок займа уменьшает ежемесячные платежи, но увеличивает сумму переплаты по процентам;
• вариант досрочного погашения задолженности;
• возможность использования средств материнского капитала;
• возможность продать квартиру под обременением: условия выдачи разрешения на сделку продажи третьему лицу;
• дополнительные издержки при оформлении процедуры.
• размеры штрафов, неустоек и пеней при несоблюдении условий договора.

Топ-3 банков на рынке ипотечного кредитования в 2018 году: куда лучше обратиться за ипотекой

В соответствии с указанными критериями, а также частотой клиентских запросов на ипотечное кредитование, наиболее популярными в данном сегменте являются следующие банковские учреждения:

ПАО Сбербанк России

Крупнейший российский банк имеет разветвленную сеть отделений и представительств по всей стране и пользуется авторитетом самого надежного финансового учреждения в России.

Своим потенциальным заемщикам Сбербанк предлагает одну из наиболее широких линеек ипотечного кредитования, куда входят:

• ипотека сроком до 30 лет на строящиеся квартиры при ставке годовых от 6,7% с первоначальным взносом в размере 15% от стоимости;
• займ сроком до 30 лет на готовые квартиры с процентной ставкой от 8,6% и первичным взносом 15%;
• рефинансирование ипотеки по ставке 9,5%;
• программа льготной ипотеки в рамках господдержки семей, где с начала 2018 года рождается второй или третий ребенок - молодой семье предоставляется возможность оформить кредит под 6% годовых, сроком на 30 лет;
• займ на покупку или строительство загородного дома под 9,5% годовых;
• “военная ипотека” - льготный кредит для военнослужащих на покупку первичного или вторичного жилья под 9,5% годовых, сроком на 20 лет;
• возможность использования материнского капитала на кредитную недвижимость;
• реструктуризация кредита для клиентов с временными материальными трудностями в погашении долга - подав заявку и подписав соглашение, заемщик может увеличить срок кредитования, или временно снизить суммы ежемесячных платежей.

ПАО ВТБ 24

Условия ипотечного кредитования от банка ВТБ 24 в 2018 году - также привлекательны для российских заемщиков. В кредитном портфеле ВТБ 24 - ряд ипотечных программ для приобретения первичного или вторичного жилья:

• от 9,1% годовых на 30 лет на покупку готовой квартиры, или недвижимости в новостройке с первым взносом 10% от ее стоимости;
• ипотека для военнослужащих на любое жилье - от 9,3% годовых на 20 лет;
• программа залоговой недвижимости - возможность выкупить квартиру в банковской собственности (залоге) на спецусловиях: от 9,6% годовых на срок до 30 лет;
• программа государственной поддержки молодых семей с новорожденным вторым или третьим ребенком с начала 2018 года - под 6% годовых и первоначальным взносом 20%;
• нецелевой кредит в размере до 15 млн. рублей под 11,1% в год сроком на 20 лет под залог квартиры;
• льготные условия при покупке квартиры площадью от 65 кв. м. - уменьшение процентной ставки до 8,9% со взносом в размере 20% от общей ее стоимости.

Газпромбанк

В число самых востребованных ипотечных сервисов российских банков в 2018 году входят кредитные программы Газпромбанка.

На сегодняшний день учреждение предлагает ряд опций ипотечного кредитования, среди которых:

• ипотека на первичную и вторичную недвижимость по ставке 9,2% в год на срок до 25 лет при первоначальном взносе 10%;
• акционные предложения по покупке жилья у крупнейших застройщиков по 9%-ной ставке годовых, сроком на 25 лет;
• льготная ипотека для молодых семей по программе государственной поддержки - кредитование по ставке 6% годовых с первым взносом в размере 20% от суммы;
• военная ипотека на покупку любого жилья по 9%-ной ставке сроком на 20 лет;
• рефинансирование кредита на жилье по специальной ставке 8,8%;
• программа “Премиальный стандарт” - сниженная ставка в размере 8,7% годовых на жилье бизнес-класса при первоначальном взносе 25% от общей суммы стоимости.

Другие популярные статьи:

1. Расчет кредита ;
2. : виды программ;
3. : основные способы